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목차
국문초록 7
I. 서론 9
1. 연구목적 9
2. 연구의 범위 및 방법 11
II. 계약금의 일반론 13
1. 계약금의 의의 13
1.1. 개념 13
1.2. 계약준수의 원칙 13
1.3. 계약준수의 원칙의 현황 14
1.4. 사정변경의 원칙 16
2. 민법상 계약금의 종류 18
2.1. 증약계약금 18
2.2. 위약계약금 19
2.3. 해약계약금 20
3. 계약금에 대한 각국의 입법례 21
3.1. 로마법 21
3.2. 게르만법 22
3.3. 프랑스민법 22
3.4. 스위스채무법 24
3.5. 일본민법 24
3.6. 계약금에 대한 입법과정 25
4. 민법 제565조의 해석 26
4.1. 민법 제565조 해석의 한계 26
4.1.1. 의의 26
4.1.2. 민법 제565조의 견해 27
4.1.3. 해약금의 부정과 그 범위 28
4.1.4. 해약금에 대한 판례입장 29
4.1.5. 소결 30
4.2. 해약금과 위약금의 쟁점 32
4.2.1. 학설 32
4.2.2. 판례의 입장 33
4.2.3. 소결 35
III. 계약금계약의 일반적인 법리 38
1. 서설 38
2. 계약과 매매의 예약 40
2.1. 계약의 의의 40
2.2. 계약의 성립시기 40
2.3. 매매의 예약 41
3. 계약금계약의 법적 특성 42
3.1. 부수 계약 42
3.2. 요물계약 43
3.3. 낙성계약 44
3.4. 소결 46
4. 계약금계약의 성립시기 49
4.1. 계약금의 행사방법 49
4.2. 계약금의 교부시기 50
5. 계약금의 분할지급 및 후지급약정과 계약의 성립 여부 51
5.1. 요물계약설 51
5.1.1. 계약금계약 감축설 51
5.1.2. 계약금계약 예약설 52
5.1.3. 계약금계약 총액설 53
5.2. 낙성계약설 54
6. 계약금의 후지급약정시 미지급에서의 주계약 해제의 효력 55
6.1. 의의 55
6.2. 대상판결 - 대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결 57
6.2.1. 사실관계 57
6.2.2. 1심법원의 판단 58
6.2.3. 원심법원의 판단 61
6.2.4. 대법원의 판단 64
6.3. 소결 65
IV. 계약금해제의 행사와 효과 70
1. 계약금해제의 행사 70
1.1. 계약금의 포기 및 계약금 배액의 상환 70
1.2. 해약금추정에 대한 견해 70
1.3. 계약당사자 71
1.4. 이행에 있어서 착수하기 전의 개념 72
1.4.1. '이행의착수'의 개념 72
1.4.2. 이행의 착수의 판례입장 72
1.5. 이행의 착수와 이행기의 문제 75
1.6. 이행의 착수와 책임문제 75
2. 계약금해제의 효과 76
V. 결론 78
참고문헌 81
ABSTRACT 84
초록보기 더보기
계약이란 사법상의 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 계약당사자들의 합의를 뜻하는 것으로, 매매계약은 매매계약 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 다른 상대방이 금전을 지급할 것을 약정하는 것을 말한다. 부동산 매매계약서에서 매매계약은 주된 계약이고, 이에 반해 또 다른 계약인 계약금계약은 매매계약의 종된 계약으로서 계약금을 지급하기로 하는 약정을 의미한다.
일반적으로 계약을 체결할 때 통상 매매대금의 10%를 계약금으로 매수인 매도인에게 교부하는 것이 거래의 관행이다. 그러나 계약 당사자는 계약금을 단순히 매매대금의 일부를 미리 지급하는 선급금의 의미로, 계약체결의 증거금으로 또는 해제권 유보에 대한 대가, 계약위반에 대한 대가 등 여러 가지 목적으로 교부하는데, 이 중 어느 것에 속하는 가는 계약 당사자의 의사해석 문제이다. 문제는 계약금을 교부한 후 계약 당사자 일방이 이행착수 이전에 매매계약을 해제하거나, 계약금계약을 체결한 후 계약금을 교부하기 이전에 매매계약을 해제하는 경우 매매계약의 효력에 어떠한 효력이 발생하는지 또 계약금 교부 후 계약이 해제되었을 경우 그에 따른 해제의 법적 효과가 문제가 된다.
그리고 우리민법에 계약금의 교부시기에 대해서는 특별한 규정이 없다. 계약을 체결할 때 또는 계약이 성립한 이후에 교부하기로 약정하여도 문제가 되지 않으며, 또한 매매계약 시 반드시 계약금을 지불하는 약정을 해야 하는 것도 아니다. 즉 계약금지급약정 없이 부동산매매계약을 체결하여도 그 매매계약의 성립에는 아무런 문제가 되지 않는다. 이는 계약이 당사자의 의사 합치로 이루어지는 낙성계약이므로 계약금의 지급이 계약의 성립요건이 아니기 때문이다.
통상적으로 계약금계약은 매매계약에 부수하여 행하여지는 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효가 되거나 취소된 때 또는 계약금으로 유보된 해제권의 행사 이외의 사유로 매매계약이 해제 되는 경우에는 계약금계약도 당연히 효력을 상실하게 된다. 그러나 계약금계약을 체결하였으나 계약금계약의 약정대로 어느 일방이 계약금 지급을 이행하지 않는다고 하여 주계약인 매매계약이 무효·취소되는 것은 아니고 단지 계약금 계약만이 성립하지 않을 뿐이라는 부분에 대해서도 문제가 제기되고 있다.
따라서 민법 제565조에는 해석상 명확하지 않은 부분이 존재하여 이와 관련하여 문제가 많이 제기되고, 특히 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 추정하는 바, 반대로 다른 약정이 있는 경우에는 해약금의 적용이 배제한다고 볼 수 있다. 즉 이러한 약정이 해약금의 적용을 배제할 수 없는 것으로 해석하는 경우에는 계약금을 해약금으로 추정하는 결과가 되어 계약을 지켜야한다는 원칙에 반하게 되는 등의 문제점이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 쟁점에 따른 입장을 정리함과 동시에 민법 제565조의 규정을 정확하게 해석을 하기 위하여 우리나라 학설 및 대법원 판례와 외국의 입법례를 면밀하게 비교 분석하고 계약금에 관한 효과적인 타당성을 검토해 보고자 한다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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