표제지
목차
제1장 서론 11
제1절 연구 배경 및 목적 11
제2절 연구 내용 12
제3절 연구 방법 14
제2장 국민임대주택 관련 정책 방향 및 민간투자사업 추진 방식 검토 15
제1절 국민임대주택의 개념 및 사업 내용 15
1. 국민임대주택 개념 및 추진 경위 15
2. 국민임대주택 관련 정책의 구체적 내용 17
제2절 임대주택 정책의 평가와 향후 방향 22
1. 주거 관련 지표의 변화 22
2. 임대주택 정책의 필요성 28
3. 임대주택 관련정책과 국민임대주택 30
4. 향후 과제 35
제3절 재원조달 방안 다양화 필요성 45
제4절 민간투자사업의 추진 적합성 검토 48
1. 민간투자사업의 의의 48
2. 국민임대주택의 민간투자사업의 법적 적합성 검토 49
3. 민간투자사업 유형의 적합성 검토 54
4. 사업시행자의 토지수용주체 및 택지확보의 문제 56
제3장 해외 사례 58
제1절 영국 사례 58
1. 영국 임대주택 정책의 변화와 PFI 도입 배경 58
2. 관련 주체의 역할 62
3. Housing PFI 현황 64
4. 영국 Housing PFI의 시사점 76
제2절 호주 사례 78
1. 호주의 공공주택 임대정책 78
제4장 국민임대주택 민간투자사업의 적격성 조사(VfM) 85
제1절 적격성 조사 (VfM) 의 개요 85
제2절 분석의 전제 87
1. 사례분석 대상사업의 개요 87
2. 사례분석 대상사업의 건축구조 88
3. 비용 항목 분석 89
4. VfM 분석의 기본가정 94
제3절 비용 산정 99
1. 정부실행대안(PSC) 비용산정 99
2. 민간투자대안(PFI) 비용산정 107
제4절 적격성 분석 126
1. 대안별 정부부담액 합계 및 현재가치 계산 126
2. 정량적 VfM분석 결과 134
3. 정성적 VfM 분석 143
4. VfM 종합판단 146
제5장 민간투자사업 추진방안 149
제1절 민간투자사업 추진 전략 149
제2절 시설사업 기본계획 작성 방안 151
1. 개요 151
2. 사업 개요 및 시행조건의 사전제시 152
3. 건설 및 운영의 질적 기준 156
4. 정부지원 및 정부지급금 162
5. 객관적이고 투명한 평가기준 163
6. 사업계획서 작성기준 164
제3절 성과요구수준서 작성 방안 165
1. 개요 165
2. 설계단계의 요구수준 166
3. 시공단계의 요구수준 183
4. 운영 및 유지관리 단계의 요구수준 185
5. 운영성과 점검ㆍ평가 작성방안 189
6. 국민임대주택 성과요구수준서 목차(안) 194
제4절 업무흐름도 196
가. 사업계획 수립 및 신청 197
나. 당해연도에 시행할 한도액 국회제출 및 주무부처 통보 197
다. 타당성조사 및 시설사업기본계획 수립 198
라. 대상사업 지정 및 시설사업기본계획 고시 200
마. 사업계획서 평가 및 협상대상자 지정 201
바. 실시협약 체결 202
사. 실시계획 승인 및 착공 등 202
제5절 관리 감독 및 회계처리 방안 203
1. 개요 203
2. 주요 관리감독 대상 및 방안 203
3. 주요 회계처리 방안 204
제6장 종합 206
참고문헌 209
[별첨] 국민임대주택 BTL 추진방안 간담회 회의록 211
[별지] 평가결과서 216
[표 2-1] 국민임대주택 건설계획 18
[표 2-2] 국민임대주택 건설의 재원 분담 비율 19
[표 2-3] 임대료 수준: 예시 22
[표 2-4] 자가 점유율 추이 25
[표 2-5] 소득 계층별 주거관련지출 부담: 2005년 27
[표 2-6] 건설교통부 고시 최저 주거 기준 28
[표 2-7] 장기임대주택 건설계획 31
[표 2-8] 장기임대주택 비축 계획: 2005년 말 기준 34
[표 2-9] 국민임대주택 100만호의 지역별 배분 계획 36
[표 2-10] 현 거주지로부터 이주 가능한 국민임대주택의 한계거리 37
[표 2-11] 수도권 16개 소생활권별 국민임대주택 공급 필요량 38
[표 2-12] 지역별 국민임대주택용 택지 수급 40
[표 2-13] 수도권 16개 소생활권별 국민임대주택 공급 필요량 41
[표 2-14] 2006년도 국민임대주택 임대료 납부율 44
[표 2-15] 국민임대주택 관련 자금지원규모 45
[표 2-16] 민간투자 대상 시설 49
[표 2-17] 공공건설임대주택과 국민임대주택의 비교 52
[표 3-1] 소유관리주체 이전방식 장단점 61
[표 4-1] VfM 분석 개요 87
[표 4-2] 사업규모 및 주요시설 현황 88
[표 4-3] 민간투자대안(PFI) 공사비 산정 방법 비교 92
[표 4-4] 정부실행대안(PSC) 및 민간투자대안(PFI) 비용 산정기준 비교 94
[표 4-5] 기본가정 비교 95
[표 4-7] 사례분석 대상사업 설계비ㆍ감리비 비교 (PSC) 100
[표 4-8] 사례분석 대상사업 공사비 비교 (PSC) 101
[표 4-9] 사례분석 대상사업 부대비 비교 (PSC) 102
[표 4-10] 연간 임대사업비용내역- 임대관리비 103
[표 4-11] 세대당 임대사업비용- 임대관리비 104
[표 4-12] 사례분석 대상사업 임대관리비 (PSC) 104
[표 4-13] 장기수선유지비용 (PSC) 105
[표 4-14] 총사업비 (PSC) 106
[표 4-15] 주택건설공사 감리비 지급기준 감리요율 108
[표 4-16] PFI 사례분석 대상사업 감리비 비교 109
[표 4-17] 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 110
[표 4-18] 사례분석 대상사업의 기본형건축비 (PFI) 110
[표 4-19] 기본형건축비의 직접공사비 (PFI) 112
[표 4-20] 재료마감 비교 - 파주교하 1BL 아파트 (PFI) 113
[표 4-21] 재료마감 비교 - 삼척건지 아파트 (PFI) 114
[표 4-22] 사례분석 대상사업의 ㎡당 직접공사비 (PFI) 115
[표 4-23] 사례분석 대상사업의 기본형건축비 적용 시설면적 (PFI) 115
[표 4-24] 사례분석 대상사업의 직접공사비 (PFI) 116
[표 4-25] 간접공사비 산정 기준 117
[표 4-26] 사례분석 대상사업 순공사비 비교 (PFI) 118
[표 4-27] 사례분석 대상사업의 가산비용 비교 (PFI) 120
[표 4-28] 사례분석 대상사업의 지하주차장 가산비용 산정 내역 (PFI) 120
[표 4-29] 사례분석 대상사업의 복리시설 비교 (PFI) 121
[표 4-30] 사례분석 대상사업의 부대비용 (PFI) 122
[표 4-31] 사례분석 대상사업의 실행공사비 비교 (PFI) 123
[표 4-32] 사례분석 대상사업 임대관리비 (PFI) 124
[표 4-33] 장기수선유지비용 (PFI) 124
[표 4-34] PFI 총 사업비 125
[표 4-35] 파주교하1BL 국민임대주택사업의 PSC 및 PFI의 비용 집계표 127
[표 4-36] 삼척건지 국민임대주택사업의 PSC 및 PFI의 비용 집계표 128
[표 4-37] 파주교하1BL 국민임대주택사업의 경우 PSC 공공부문부담액(총정부부담액) 129
[표 4-38] 삼척건지 국민임대주택사업의 경우 PSC 공공부문부담액 (총정부부담액) 130
[표 4-39] 기본가정 131
[표 4-40] 파주교하 국민임대주택사업의 경우 PFI 공공부문부담액 (총정부부담액) 132
[표 4-41] 삼척건지 국민임대주택사업의 경우 PFI 공공부문부담액 (총정부부담액) 133
[표 4-42] 사업기간 동안의 정부측 Base Cost 135
[표 4-43] 사업기간 동안의 정부측 Base Cost 136
[표 4-44] 공공부문부담액기준 파주교하 1BL 국민임대주택사업 정량적 VfM 분석결과 137
[표 4-45] 파주교하 1BL PSC 공공부문 부담액의 분포 137
[표 4-46] 삼척건지 국민임대주택사업 정량적 VfM 분석결과 138
[표 4-47] 삼척건지 PSC 공공부문 부담액의 분포 138
[표 4-48] 파주교하 1BL 국민임대주택사업 대안별 총정부부담액 139
[표 4-49] 삼척건지 국민임대주택사업 대안별 총정부부담액 140
[표 4-50] 파주교하 1BL 국민임대주택사업 정부부담액의 연차별 흐름 141
[표 4-51] 삼척건지 국민임대주택사업 정부부담액의 연차별 흐름 142
[표 5-1] 성과평가 결과의 예시 192
[표 5-2] 인센티브 및 감액 기준 193
[그림 2-1] 주택 보급률 추이 23
[그림 2-2] 소득계층별 주거복지 지원 로드맵 31
[그림 2-3] 임대주택펀드 운영 구조 47
[그림 4-1] VfM 분석 (민간투자대안을 선택하는 경우) 86
[그림 5-1] 임대형 민간투자사업(BTL) 방식을 이용한 국민임대주택건설 사업 추진 체계 151
[그림 5-2] 임대형 민간투자사업(BTL) 업무흐름도 196
[그림 5-3] 민간투자사업을 선택하는 경우 199