[표지]
제출문
연구진
목차
요약 13
제1장 연구의 개요 56
제1절 연구의 배경과 목적 56
1. 연구의 배경과 추진 경위 56
2. 연구의 목적 58
제2절 연구 범위 및 기간 58
제3절 연구 추진체계 및 방법 59
1. 용역 수행방법 59
2. 연구진 구성 59
제2장 태안 관광·레저형 기업도시 조성사업의 개요 61
제1절 사업 개요 및 추진 경위 61
1. 사업 개요 61
2. 추진 경위 63
제2절 개발구역 현황 64
제3절 토지이용 및 용도지역 계획 66
1. 토지이용계획 66
2. 용도지역 계획 69
제4절 개발이익 등 사업성 분석 70
1. 개요 70
2. 사업비 내역 73
3. 연차별 투자계획 75
4. 연차별 자금회수 계획 76
5. 개발이익의 산정 78
제3장 개발이익 산정기준·주요 쟁점 및 분석의 전제 81
제1절 개발이익 산정기준 81
1. 기업도시개발사업의 개발이익 81
2. 개발이익 산정 기준 검토 87
제2절 주요 쟁점 89
1. 개발비용 관련 쟁점 89
2. 개발수입 관련 쟁점 96
제3절 개발이익 재산정의 전제 110
1. 개발이익 재산정을 위한 기본 전제 110
2. 주요 쟁점의 정리 112
제4장 총사업비 검토 114
제1절 토지취득비용 114
1. 실시계획(2007. 9)의 토지매입비용 검토 114
2. 토지취득비용의 적정성 117
제2절 도시조성비용 124
1. 도시조성사업의 사업비 124
2. 추가 비용의 검토 131
3. 실시계획(2007. 9)의 공사비 검토 132
4. 직접운영 사업비 149
5. 도시조성사업비의 재산정 149
제5장 총수입 검토 153
제1절 토지매각 수입의 산정 153
1. 토지분양가격 검토의 전제 153
2. 실시계획(2007. 9)의 검토 154
3. 토지매각수입의 적정성 158
4. 매각수입의 검토 164
5. 분양대상 면적 및 매각수입의 비교 171
6. 분양률 검토 175
7. 유보지의 평가 177
제2절 자금회수 계획의 검토 178
제6장 개발이익의 재산정 및 사업성 분석 182
제1절 개발이익의 재산정 182
1. 개발비용의 산정 182
2. 개발수입의 산정 184
3. 개발이익의 재산정 결과 185
제2절 사업성(수익성) 분석 190
제3절 민감도 분석 191
제4절 재원조달계획의 검토 194
제7장 사업시행에 따른 파급효과 196
제1절 태안 관광레저형 기업도시 개발전략 및 지표 196
1. 개발여건 분석 196
2. 기업도시 개발목표 및 전략 198
3. 태안기업도시의 주요 개발 지표 201
제2절 태안기업도시 개발에 따른 지역발전전략 202
1. 태안군의 지역현황 202
2. 기업도시 개발에 따른 지역발전계획 205
제3절 기업도시 건설의 경제적 파급효과 209
1. 분석의 개요 209
2. 분석 모형 210
3. 건설단계의 경제적 파급효과 210
4. 운영단계의 경제적 파급효과 215
제4절 관광·문화적 파급효과 218
1. 태안군의 관광수요 예측 218
2. 태안 관광·레저형 기업도시의 사회·문화적 파급효과 220
제8장 결론 및 정책 제언 222
참고문헌 226
부록 228
[부록 A] 개발이익 산정기준의 근거 법령 230
[부록 B] 국토연의 개발비용 산정방식 연구 내용 249
[부록 C] 예비타당성조사의 재무적 할인율의 추정 252
[부록 D] 토지이용계획의 변경 내역 256
〈표 1-1〉 연구 추진 경위 57
〈표 1-2〉 연구진 구성 및 업무분담 60
〈표 2-1〉 태안 관광·레저형 기업도시 개발사업 추진 경위 63
〈표 2-2〉 개발구역지정 변경 64
〈표 2-3〉 실시계획(2007. 9)의 토지이용계획 67
〈표 2-4〉 실시계획(2007. 9)의 용도별 면적계획 69
〈표 2-5〉 태안 기업도시의 총사업 규모(실시계획) 70
〈표 2-6〉 개발이익의 산정 71
〈표 2-7〉 개발이익 세부 내역 72
〈표 2-8〉 도시조성사업 총사업비 규모 74
〈표 2-9〉 연차별 투자계획 75
〈표 2-10〉 도시조성사업의 연차별 사업비 지출 및 회수 예상 76
〈표 2-11〉 사업시행자의 연차별 총사업비 지출 및 회수 예상 77
〈표 2-12〉 개발비용 산정내역 78
〈표 2-13〉 개발이익 산정내역 79
〈표 3-1〉 기업도시 개발사업의 총수입 및 총사업비 구성 항목(기업도시개발특별법 시행령) 83
〈표 3-2〉 기업도시 개발사업의 개발비용 84
〈표 3-3〉 시점별 개발이익 산정절차 86
〈표 3-4〉 개발이익 산정기준 개선(안)(2007. 9) 88
〈표 3-5〉 개발비용 산정방식 92
〈표 3-6〉 준설토 원석대 및 감리비의 반영 94
〈표 3-7〉 실시계획(안)(2007. 5)의 자본비율에 따른 개발이익의 변동(예시) 95
〈표 3-8〉 분양일정에 따른 개발이익의 변동(예) 96
〈표 3-9〉 개발계획의 고급주택단지 분양 계획의 변경에 따른 개발이익 97
〈표 3-10〉 태안 기업도시 개발사업의 연차별 분양계획의 비교 98
〈표 3-11〉 조성토지 활용 계획의 비교 101
〈표 3-12〉 계획 단계별 부지 분양단가 비교 103
〈표 3-13〉 분양부지 가격 산정 사례(2007. 6) 105
〈표 3-14〉 기타경비 검토 107
〈표 3-15〉 진입도로 건설계획 108
〈표 3-16〉 개발이익 산정기준의 개발이익 재산정 및 재산정 착안사항 111
〈표 4-1〉 지목별 토지 현황 115
〈표 4-2〉 소유자별 토지 현황 115
〈표 4-3〉 실시계획(안)(2007. 5) 및 실시계획(2007. 9)의 토지매입비용 116
〈표 4-4〉 실시계획(안) 평가법인의 감정평가액 117
〈표 4-5〉 토지취득비용 추정을 위한 감정평가 실시 내역 118
〈표 4-6〉 비교 표준지(충청남도 태안군)의 선정(2007. 1. 1 기준) 120
〈표 4-7〉 인근지역 평가 선례 122
〈표 4-8〉 실시계획(2007. 9)의 도시조성사업비 124
〈표 4-9〉 실시계획(2007. 9)의 설계비 125
〈표 4-10〉 감리비 재산정 126
〈표 4-11〉 설계비 검토 127
〈표 4-12〉 농지전용부담금 증감내역 128
〈표 4-13〉 기타경비 검토 130
〈표 4-14〉 추가비용 검토 131
〈표 4-15〉 공사비 검토 범위 132
〈표 4-16〉 연차별 공사비 투자계획 132
〈표 4-17〉 조성토지 등의 처분계획서 133
〈표 4-18〉 한국토지공사 단지부분 단위공사 증가계수 134
〈표 4-19〉 최종 원단위 분석 결과 135
〈표 4-20〉 부지조성공 유사사업 공종별 원단위 결과 135
〈표 4-21〉 부지조성공 유사사업 공종별 원단위 산정표 136
〈표 4-22〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (1) 136
〈표 4-23〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (2) 137
〈표 4-24〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (3) 137
〈표 4-25〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (4) 138
〈표 4-26〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (5) 138
〈표 4-27〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (6) 139
〈표 4-28〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (7) 139
〈표 4-29〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (8) 140
〈표 4-30〉 부지조성공 유사사업 원단위분석 (9) 140
〈표 4-31〉 최종 원단위 분석 결과 141
〈표 4-32〉 전기공 유사사업 원단위 현황 141
〈표 4-33〉 전기공 유사사업 원단위 분석 (1) 141
〈표 4-34〉 전기공 유사사업 원단위 분석 (2) 142
〈표 4-35〉 전기공 유사사업 원단위 분석 (3) 142
〈표 4-36〉 최종 원단위 분석 결과 142
〈표 4-37〉 조경공 실시계획(2007. 9) 원단위 산출 143
〈표 4-38〉 조경공 유사사업 원단위 현황 143
〈표 4-39〉 유사사업 평균 원단위 적용내역 144
〈표 4-40〉 한국토지공사 조성원가 추정자료 적용 내역 144
〈표 4-41〉 원단위 적용내역(요약) 145
〈표 4-42〉 전체 공사비 비교내역(2007 년 2월 기준) 146
〈표 4-43〉 실시계획(2007. 9)의 직접운영사업 사업비 149
〈표 4-44〉 공사비 증감 내역 150
〈표 4-45〉 도시조성사업비 재산정 151
〈표 5-1〉 실시계획의 토지 분양수입 154
〈표 5-2〉 주거용지 계획(실시계획) 155
〈표 5-3〉 상업용지 계획(실시계획) 156
〈표 5-4〉 첨단복합단지 계획(실시계획) 156
〈표 5-5〉 테마파크(1) 계획(실시계획) 157
〈표 5-6〉 국제비지니스단지 계획(실시계획) 157
〈표 5-7〉 웰빙병원(실시계획) 157
〈표 5-8〉 아카데미타운(실시계획) 158
〈표 5-9〉 감정평가서의 표본획지(실시계획(안)(2007. 5) 기준) 160
〈표 5-10〉 비교 표준지(충청남도 태안군)의 선정(2007. 1. 1 기준) 161
〈표 5-11〉 감정평가서의 기타요인 비교치 163
〈표 5-12〉 인천청라 경제자유구역 공동주택 공급예정가격 165
〈표 5-13〉 알펜시아 인근(도암면) 공동주택 가격수준 166
〈표 5-14〉 충주 기업도시 분양가 167
〈표 5-15〉 태안읍 도시지역 내 주거용지 2007년 공시지가 168
〈표 5-16〉 계획에 따른 면적 및 매각수입 비교 171
〈표 5-17〉 기본계획 분양대상 면적 및 매각수입 172
〈표 5-18〉 실시계획(안)(2007. 5) 분양대상 면적 및 매각수입 173
〈표 5-19〉 실시계획(2007. 9) 분양대상 면적 및 매각수입 174
〈표 5-20〉 분양부지의 단계별 분양률 175
〈표 5-21〉 연차별 분양계획 비교 176
〈표 5-22〉 도시조성사업의 연차별 사업비 지출 및 회수 예상 178
〈표 5-23〉 분양수입의 세부항목별 회수시기 179
〈표 5-24〉 분양사업비의 연차별 상세 지출 계획 180
〈표 5-25〉 사업시행자의 연차별 자금회수계획 181
〈표 6-1〉 토지취득비용 182
〈표 6-2〉 도시조성비용 183
〈표 6-3〉 사업비 안분 비율 183
〈표 6-4〉 조성사업 총사업비 배부 183
〈표 6-5〉 개발수입의 산정 184
〈표 6-6〉 진행율의 산정 186
〈표 6-7〉 분양률의 산정 186
〈표 6-8〉 법인세 재산정 187
〈표 6-9〉 이자비용 안분 비율 188
〈표 6-10〉 개발이익 재산정(기본안) 188
〈표 6-11〉 개발이익의 재산정 190
〈표 6-12〉 실시계획 승인시 현금 흐름 190
〈표 6-13〉 수익률 및 NPV 분석 191
〈표 6-14〉 재원조달 계획 194
〈표 7-1〉 태안 관광레저형 기업도시 개발여건 197
〈표 7-2〉 태안기업도시 개발방향 및 개발전략 200
〈표 7-3〉 태안 관광레저형 기업도시의 주요 도시지표(2020년) 202
〈표 7-4〉 태안군 인구 현황 203
〈표 7-5〉 산업별 사업체수 및 종사자 수 203
〈표 7-6〉 사업 대상지역의 지역낙후도 지수 및 순위 204
〈표 7-7〉 태안군의 SWOT 분석 208
〈표 7-8〉 태안 관광레저형 기업도시 개발에 따른 지역발전계획의 기본구상 208
〈표 7-9〉 태안군 계획인구 209
〈표 7-10〉 투자지출액 산정 211
〈표 7-11〉 도시조성사업 건설투자지출의 지역경제파급효과(2007~2011년) 212
〈표 7-12〉 직접운영사업 건설투자지출의 지역경제파급효과(2008~2016년) 213
〈표 7-13〉 외부투자사업 건설투자지출의 지역경제파급효과(2011~2020년) 214
〈표 7-14〉 태안 기업도시 조성사업의 지역경제 활성화 효과 215
〈표 7-15〉 관광객 수요추정 총괄표 216
〈표 7-16〉 관광객 소비지출로 인한 지역경제파급효과(2020년) 218
〈표 7-17〉 관광객수 수요변화 예측결과 219
〈표 7-18〉 관광개발의 사회·문화적 영향 221
[그림 2-1] 태안 기업도시 위치도 62
[그림 2-2] 개발구역 지정도 65
[그림 3-1] 개발이익 산정절차 86
[그림 4-1] 평가 선례 위치도 123
[그림 5-1] 비교표준지 위치도 162
[그림 6-1] 개발이익의 변동 189