[표지]
제출문
목차
요약 13
국민임대주택 임대형 민자사업(BLT) 시범 사업 60
제I장 임대형민자사업(BTL) 추진모델 62
제1절 민간투자사업 추진 구조 62
1. 민간투자사업 추진방식 62
2. 임대형 민자사업 추진구조 63
3. 임대형 민자사업 추진절차 64
제2절 공공임대주택의 임대형 민자사업 추진 구조 65
1. 공공임대주택 유형별 BTL 적용가능성 65
2. 부지 제공 방안 66
3. 공공건설 임대주택의 정부지급금 지급구조 68
4. 임대주택 관리 업무의 분담 69
제II장 타당성분석의 개요 및 준거사업의 설정 71
제1절 타당성분석의 개요 71
1. 타당성분석의 목적 71
2. 타당성분석 수행방법 71
제2절 준거사업의 설정 74
제III장 타당성 판단 76
제1절 타당성 판단 개요 76
제2절 정책적 분석 77
1. 사업 필요성 77
2. 재원조달 가능성 85
3. 정책의 일관성 및 추진의지 90
제IV장 민간투자 적격성 판단 95
제1절 비용 산정 95
1. 기본 가정 95
2. 비용 대안 구성 100
3. 비용 산정 101
제2절 정량적 VFM 분석 135
1. 기본가정 135
2. 시나리오 설정 141
3. 정량적 VFM 분석 145
제3절 정성적 VFM 분석 161
1. 민자적합성 162
2. 사업 추진의 효율성 및 공공성 162
3. 사업 추진의 용이성 163
4. 사업의 위험분담효과, 파급효과, 특수성 163
제4절 민간투자 실행대안 구축 164
민간자본 활용 임대주택 공급 활성화 방안 검토 172
제V장 해외사례 분석 174
제1절 공공임대주택의 민간투자 174
제2절 민간투자사례 177
1. 일본사례 177
2. 호주사례 188
3. 공공임대주택 공급에 있어 부분적 민간투자 사례 198
제3절 민간투자 유도를 위한 선진국의 제도적 지원 207
1. 공공임대주택 계획 시 제도적 지원 207
2. 정부의 재정지원 확대 210
3. 금융 및 세제 지원 212
4. 사업주체의다각화 : 비영리단체 등의 활용 216
제VI장 공공임대주택 공급을 위한 민간 재원조달 방안 219
제1절 재원조달수단 분석 219
1. 재정지원 219
2. 기금대출 220
3. 부동산투자회사(K-REIT) 221
4. PFV(Project Financing Vehicle) 227
5. PF(Project Finance) 금융 233
6. 자산유동화(Asset Backed Securities) 234
7. 사회기반시설투융자회사(인프라펀드) 239
8. 부동산 집합투자기구 242
9. PEF(Private Equity Fund) 244
10. 수익채권(revenue bond) 245
제2절 재원조달수단의 특성 분석 245
제3절 재원조달방안 검토 247
1. 사업추진 주체 247
2. 유동성과 보유자산의 증권화 248
3. 재원조달방안 검토 249
4. 재정지원의 활용과 자본 구성 250
제VII장 공공임대주택의 민간투자사업 도입 252
제1절 공공임대주택 사업의 투자 위험 252
1. 건설단계의 위험 252
2. 운영단계의 위험 254
제2절 공공임대주택의 민간투자사업 모델 257
1. 택지확보방안 257
2. 사업추진 모델 259
3. 재원조달 방안 264
4. 운영 269
5. 민간투자 유도 방안 271
제VIII장 종합 결론 274
제1절 국민임대주택 임대형 민자사업 시범사업 274
제2절 민간자본 활용 임대주택 공급 활성화 방안 검토 276
참고문헌 280
부록 282
부록 A. 한국토지주택공사 현금흐름 분석 284
1. 기본 가정 284
2. 분석 결과 286
부록 B. 양산 물금, 남양주 별내 지구의 정량적 VFM 분석 290
1. 준거사업의 설정 290
2. 비용 산정 292
3. 민간투자 적격성 판단 295
4. 한국토지주택공사 현금흐름 분석 327
〈표 I-1〉 공공건설임대주택 유형 66
〈표 I-2〉 부지 제공 방안별 장단점 67
〈표 II-1〉 시범사업 추진 예정지구 개요 74
〈표 III-1〉 정책적 타당성 분석 항목 77
〈표 III-2〉 연도별 미 분양 주택 현황 81
〈표 III-3〉 2012년 주택종합계획 임대주택 공급계획(주체별) 82
〈표 III-4〉 2012년 주택종합계획 임대주택 공급계획(유형별) 82
〈표 III-5〉 공공임대주택 소요 관련 자료 83
〈표 III-6〉 주요 선진국들의 장기임대주택 비율 84
〈표 III-7〉 분야 및 부문별 세출예산 총괄 86
〈표 III-8〉 2012년도 국토교통부 주택 부문 예산 세부내역 88
〈표 III-9〉 PFI 대안별 소요비용 89
〈표 III-10〉 국토교통부 세출예산 추이 90
〈표 IV-1〉 건설투자 GDP 디플레이터 96
〈표 IV-2〉 소비자물가지수 97
〈표 IV-3〉 국방부 BTL 군관사대상사업개요(1/2) 99
〈표 IV-4〉 국방부 BTL 군관사대상사업개요(2/2) 100
〈표 IV-5〉 비용 대안 구성 101
〈표 IV-6〉 총사업비 항목별 주요 내용 102
〈표 IV-7〉 운영비 항목별 주요 내용 102
〈표 IV-8〉 조사비 103
〈표 IV-9〉 사업내용에 따른 설계비 산정 기준 104
〈표 IV-10〉 건축설계 대가요율 104
〈표 IV-11〉 건축설계 대가요율 산정 105
〈표 IV-12〉 설계비 105
〈표 IV-13〉 세부내역별공사비 107
〈표 IV-14〉 평형별 표준설계금액(1/2) 110
〈표 IV-15〉 평형별 표준설계금액(2/2) 111
〈표 IV-16〉 국방부 BLT 군관사 사업 공사비 112
〈표 IV-17〉 공사비 비교 112
〈표 IV-18〉 PSC 용지보상비 113
〈표 IV-19〉 용지보상비 113
〈표 IV-20〉 부대비 116
〈표 IV-21〉 국방부 BLT 군관사 사업 운영설비비 자료 116
〈표 IV-22〉 운영설비비 117
〈표 IV-23〉 영업준비금 118
〈표 IV-24〉 평형별 공급면적 119
〈표 IV-25〉 인근 유사 규모 단지의 인건비 현황 120
〈표 IV-26〉 국방부 BLT 군관사 사례 사업 인건비 현황 121
〈표 IV-27〉 PSC 인건비 121
〈표 IV-28〉 PFI 인건비 121
〈표 IV-29〉 연간 인건비 121
〈표 IV-30〉 국방부 BLT 군관사 사례 사업 제경비 현황 122
〈표 IV-31〉 연간 제경비 122
〈표 IV-32〉 인근 유사 규모 단지의 지급수수료 현황 123
〈표 IV-33〉 국방부 BLT 군관사 사례 사업 검사비 및 수수료 현황 124
〈표 IV-34〉 연간 외주용역비 124
〈표 IV-35〉 인근 유사 규모 단지의 세금과 공과 금액 현황 125
〈표 IV-36〉 연간 수도광열비 125
〈표 IV-37〉 인근 유사 규모 단지의 공용관리비 현황 126
〈표 IV-38〉 연간 공용관리비 126
〈표 IV-39〉 운영기간 중 보험료 127
〈표 IV-40〉 운영보험료의 보험요율 및 부보대상 127
〈표 IV-41〉 연간 운영보험료 127
〈표 IV-42〉 국방부 BLT 군관사 사례 사업 SPC 운영비 현황 128
〈표 IV-43〉 연간 SPC 운영비 128
〈표 IV-44〉 입주 2년차~4년차 수선유지비 호당 평균 129
〈표 IV-45〉 국방부 BLT 군관사 사례 사업 유지보수비 현황 129
〈표 IV-46〉 연간 유지보수비 130
〈표 IV-47〉 비용 대안 1의 PFI 시설대체비 131
〈표 IV-48〉 유사 사례 장기계획수선비의 호당 단가 131
〈표 IV-49〉 연간 시설대체비 132
〈표 IV-50〉 연간 유형자산대체비 133
〈표 IV-51〉 화성 남양뉴타운 총사업비 134
〈표 IV-52〉 화성 남양뉴타운 연간 운영비(비용대안 1) 134
〈표 IV-53〉 화성 남양뉴타운연간 운영비(비용대안 2) 135
〈표 IV-54〉 예상 물가상승률 산출 기초자료 136
〈표 IV-55〉 5년 만기 국고채 금리 137
〈표 IV-56〉 PFI 건설이자 산정을 위한 이자율 138
〈표 IV-57〉 택지 공급 방법에 따른 분석 시나리오 설정 142
〈표 IV-58〉 택지 공급 방법별 따른 시나리오별 재원조달 구조 143
〈표 IV-59〉 5년만기 LH채 금리 144
〈표 IV-60〉 분석 시나리오 정리 145
〈표 IV-61〉현금흐름집계표(PSC, PFI1-1)[이미지참조] 146
〈표 IV-62〉 현금흐름집계표(PSC, PFI1-2)[이미지참조] 147
〈표 IV-63〉 현금흐름집계표(PSC, PFI1-3)[이미지참조] 148
〈표 IV-64〉 현금흐름집계표(PSC, PFI2-1)[이미지참조] 149
〈표 IV-65〉 현금흐름집계표(PSC, PFI2-2)[이미지참조] 150
〈표 IV-66〉 현금흐름집계표(PSC, PFI2-3)[이미지참조] 151
〈표 IV-67〉 PSC 연도별 정부지출액 및 현재가치 152
〈표 IV-68〉 PFI1-1 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 153
〈표 IV-69〉 PFI1-2 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 154
〈표 IV-70〉 PFI1-3 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 155
〈표 IV-71〉 PFI2-1 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 156
〈표 IV-72〉 PFI2-2 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 157
〈표 VI-73〉 PFI2-3 연도별 정부지출액 및 현재가치[이미지참조] 158
〈표 VI-74〉 각 대안의 연도별 정부부담액 및 현재가치비교(1/2) 159
〈표 VI-75〉 각 대안의 연도별 정부부담액 및 현재가치비교(2/2) 160
〈표 VI-76〉 시나리오별 VFM 분석 결과 비교 161
〈표 VI-77〉 PFI1-1 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 165
〈표 VI-78〉 PFI1-1 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 165
〈표 VI-79〉 PFI1-2 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 166
〈표 VI-80〉 PFI1-2 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 166
〈표 VI-81〉 PFI1-3 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 167
〈표 VI-82〉 PFI1-3 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 167
〈표 VI-83〉 PFI2-1 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 168
〈표 VI-84〉 PFI2-1 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 168
〈표 VI-85〉 PFI2-2 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 169
〈표 VI-86〉 PFI2-2 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 169
〈표 VI-87〉 PFI2-3 공사비, 사업수익률 및 운영비 민감도 분석[이미지참조] 170
〈표 VI-88〉 PFI2-3 공사비, 사업수익률 및 운영비 시나리오 분석 결과[이미지참조] 170
〈표 V-1〉 일본의 공공주택 종류 180
〈표 V-2〉 UR의 시기별 사업범위 및 실적 182
〈표 V-3〉 일본의 PFI 사업의 공공민간의 역할분담 183
〈표 V-4〉 NSW주가 관리하고 있는 임대주택 관련 자산 현황 189
〈표 V-5〉 공공주택 거주자 수 190
〈표 V-6〉 사업추진을 위한 계약 193
〈표 V-7〉 차지권의 성격 199
〈표 V-8〉 영국의 공공주택 현황 200
〈표 V-9〉 DBSS 추진 사례 206
〈표 VI-1〉 국민임대주택의 재정지원과 기금대출 기준 220
〈표 VI-2〉 부동산투자회사법 제정과 개정 추이 222
〈표 VI-3〉 K-REIT의 유형비교 224
〈표 VI-4〉 K-REITs의 추이 225
〈표 VI-5〉 PFV의 법인세 감면 효과 검토 230
〈표 VI-6〉 PFV를 이용하고 있는 부동산 복합개발사업 231
〈표 VI-7〉 유동화자산별 자산유동화증권 발행 현황 238
〈표 VI-8〉 사회기반시설투융자회사와 투자회사와의 비교 241
〈표 VI-9〉 부동산집합투자기구의 운용대상 243
〈표 VI-10〉 주요 재원조달수단의 특성 분석 246
〈표 VI-11〉 프로젝트회사, 개발전문 REIT와 PFV의비교 248
〈표 VI-12〉 주요 재원조달방안의 비교 250
〈표 VI-13〉 재원부담과 사업자 자기자본의 정의에 따른 자기자본비율의 변화 251
〈표 VII-1〉 2012년 개발방식별 공공택지 공급계획 253
〈표 VII-2〉 공공임대주택의 임대관리와 주택관리 업무 내용 255
〈표 VII-3〉 서울특별시 임대주택 공급계획 및 실적 258
〈표 VII-4〉 국민임대주택사업의 위험 특성과 위험 부담 주체 260
〈표 VII-5〉 시뮬레이션을 위한 변수 설정 263
〈표 VII-6〉 수익률별 분석 결과 263
〈표 VII-7〉 3가지 재원조달방안의 비교 264
〈표 VII-8〉 최근 금융약정된 BTL사업 선순위 이자율(가산금리) 266
〈표 VII-9〉 BTL 프로젝트펀드 ROI 수준(가산금리) 266
〈표 VII-10〉 REITs의 투자 특성 267
〈표 VII-11〉 국민임대주택관련 제도의 개선 273
[그림 I-1] 민간투자사업 참여자 및 역할 63
[그림 I-2] 임대형 민간투자사업(BTL) 구조 64
[그림 I-3] 임대형 민간투자사업(BTL) 정부고시사업 추진절차 65
[그림 I-4] 준공시점에서의 시설임대료 산정 68
[그림 I-5] 5년마다 수익률 조정 시 시설임대료 산정 69
[그림 II-1] 타당성분석의 수행절차 72
[그림 III-1] 전체 주택 중 임대주택이 차지하는 비중의 지역별 분포 84
[그림 III-2] 지난 3년간 LH의 부채, 자본 및 부채비율 92
[그림 V-1] 저렴한 공공임대주택을 공급하는 전통적인 방식 175
[그림 V-2] 민간투자를 활용하여 임대주택을 공급하는 방식(미국의 사례) 176
[그림 V-3] 일본 공공임대주택 공급의 흐름 178
[그림 V-4] 일본의 임대주택 공급기관 179
[그림 V-5] 미니미아오야마 단지 재건축의 사업구조 184
[그림 V-6] 공유지 활용과 민간참여를 통한 임대주택 공급 185
[그림 V-7] 사업 계약 구조 194
[그림 V-8] LHTC 사업 구조 215
[그림 VI-1] PFV를 이용한 개발사업의 PF구조 228
[그림 VII-1] 경과연수별 유지관리비용 256
[그림 VII-2] 공영주차장(평면) 분포현황 및 개발 가능성 258