목차
[표제지 등]=0,1,2
제출문=0,3,1
(연구진)=0,4,1
목차=(1),5,4
표목차=(5),9,6
그림목차=(11),15,1
요약=0,16,55
성남우체국 개축사업=55,71,2
제1장 예비타당성조사 추진개요=57,73,1
제1절 사업개요=57,73,3
제2절 사업의 주요쟁점=59,75,2
제2장 기초자료 분석=61,77,1
제1절 도시공간구조=61,77,1
제2절 공간환경 분석=62,78,1
1. 생활권 분석=62,78,2
2. 상권분석=63,79,3
3. 성남시 교통 환경분석=65,81,4
제3절 인구통계 특성=68,84,1
1. 성남시 인구추이=68,84,1
2. 성남시 동별 인구현황(분당구 제외)=69,85,1
3. 사회 경제적 특성=69,85,7
제4절 입지여건 분석=75,91,1
1. 우체국 주변 상권분석=75,91,3
2. 협역 Site 분석=77,93,3
제5절 건축 관련법률 검토=80,96,1
1. 대상부동산의 현황=80,96,1
2. 법적 타당성 검토=80,96,5
제3장 시장성 분석=85,101,1
제1절 시장성분석의 의의=85,101,1
제2절 수요분석=85,101,1
1. 개요=85,101,2
2. 원단위법을 통한 수요예측 절차=86,102,1
3. 사무직 종사자수 예측=86,102,4
4. 사무직 1인당 연상면적=89,105,2
5. 성남시의 오피스 수요예측=90,106,2
6. 성남시 구별 오피스 수요예측=91,107,1
제3절 공급분석=91,107,1
1. 개요=91,107,1
2. 성남시 전체 오피스 공급분석=91,107,3
3. 성남시 하위 구별 공급분석=94,110,1
제4절 예측년도의 수요공급비교=94,110,1
1. 성남시 전체의 수요, 공급비교=94,110,2
2. 성남의 하위시장의 수요ㆍ공급비교=95,111,2
제4장 재무성 분석=97,113,2
제1절 수익의 추정=98,114,1
1. 우편영업수익 분석=98,114,4
2. 금융영업수익 분석=101,117,3
3. 부동산 임대수익=104,120,5
4. 대안별 수익총계=108,124,1
제2절 비용추정=109,125,1
1. 대안별 투자비=109,125,23
2. 운영비=132,148,5
3. 대안별 비용총계=136,152,5
제3절 재무성 분석결과=141,157,1
제4절 건축비 단가별 임대사업의 재무성 분석=142,158,3
제5절 임대사업의 민감도 분석=145,161,2
제5장 정책적 분석=147,163,1
제1절 지역경제 파급효과=147,163,1
1. 분석모형(KDI MRIO)의 개요=147,163,6
2. 지역경제파급효과 분석을 위한 유발계수=153,169,5
3. 지역경제파급효과 분석 결과=157,173,6
제2절 지역낙후도 평가=163,179,1
1. 지역낙후도의 평가방법=163,179,3
2. 낙후도 평가결과=165,181,4
제3절 사업추진의지=169,185,1
제4절 주요쟁점요인의 검토=169,185,1
1. 정부기관의 수익사업 타당성 검토=169,185,2
2. 최적규모에 대한 검토=170,186,2
3. 국고지원의 타당성 검토=172,188,2
4. 성남우체국 개축사업의 대안 검토=173,189,4
제6장 종합적 평가=177,193,1
제1절 AHP를 이용한 종합분석=177,193,1
1. AHP개요=177,193,2
2. AHP 절차=178,194,4
3. AHP를 활용한 성남우체국 개축사업의 종합판단=181,197,8
제2절 종합적 평가=189,205,2
참고 문헌=191,207,2
부록=193,209,2
(부록 A) 철도청 민자유치사업에 관한 사례 연구=195,211,33
(부록 B) 성남우체국 개축 적정관리 방안=228,244,7
(부록 C) 사업추진방식=235,251,6
(표 2-1) 대상지 내역=61,77,1
(표 2-2) 성남시 상업구조 분석=64,80,2
(표 2-3) 성남시 교통통계현황=67,83,1
(표 2-4) 성남시 자동차 등록차량=67,83,1
(표 2-5) 성남시 시내버스, 택시 이용자 현황=67,83,1
(표 2-6) 성남시 지하철 이용자 현황=68,84,1
(표 2-7) 성남시의 전철(지하철) 운영 현황=68,84,1
(표 2-8) 성남시 연도별 인구변화=68,84,1
(표 2-9) 성남시 수정구, 중원구 인구현황=69,85,1
(표 2-10) 성남시 사업체 총괄=70,86,1
(표 2-11) 성남시 기업체 현황=70,86,1
(표 2-12) 성남시 벤처기업 현황=71,87,1
(표 2-13) 성남시의 LQ지수=72,88,1
(표 2-14) 수정구의 LQ지수=73,89,1
(표 2-15) 성남시 주택의 종류=73,89,1
(표 2-16) 성남시 연도별 지가변동률 동향=74,90,1
(표 2-17) 성남시 분기별 지가변동률 동향=75,91,1
(표 2-18) 중앙로주변 Office 현황=76,92,2
(표 2-19) 지하철 신흥역 이용자 현황=78,94,1
(표 2-20) 중앙로주변 입주업체 현황=79,95,1
(표 2-21) 대상사업지의 토지명세표=80,96,1
(표 2-22) 일반상업지역안에서 건축할 수 있는 건축물=81,97,1
(표 2-23) 성남시 도시계획조례 기준=82,98,1
(표 2-24) 대상 사업지의 건폐율과 용적률=83,99,1
(표 3-1) 성남시 구별 사업체 종사자 수=86,102,1
(표 3-2) 예측년도 사업체 종사자수(평균증가율)=87,103,1
(표 3-3) 예측년도 사업체 종사자수(지수평활법)=87,103,1
(표 3-4) 사무직 비율 현황=88,104,1
(표 3-5) 예측년도 사무직 종사자 비율=88,104,1
(표 3-6) 예측년도 사무직종사자 수=89,105,1
(표 3-7) 1인당 연상면적=89,105,1
(표 3-8) 예측년도의 1인당 연상면적=90,106,1
(표 3-9) 예측년도의 오피스 수요=91,107,1
(표 3-10) 예측년도의 오피스 수요=91,107,1
(표 3-11) 성남시의 11층 이상 건물 누적 공급량=92,108,1
(표 3-12) 서울시 하위시장의 규모별 오피스건물 현황 및 비율=92,108,1
(표 3-13) 서울시 하위 오피스시장의 성장율=93,109,1
(표 3-14) 예측년도의 성남시 오피스공급량=93,109,1
(표 3-15) 성남시 오피스용도 건축물 구별현황=94,110,1
(표 3-16) 예측년도 구별공급량=94,110,1
(표 3-17) 예측년도 성남시의 수요ㆍ공급비교=95,111,1
(표 3-18) 예측년도 성남시 구별 하위시장의 수요ㆍ공급비교=95,111,1
(표 4-1) 우편물 종별 접수 현황=98,114,1
(표 4-2) 우표류 및 수입인지 판매현황=99,115,1
(표 4-3) 우편수익중 우표류 및 수입인지 판매액 비중=99,115,1
(표 4-4) 우편수익과 사업체 종사자수와의 상관관계 분석=99,115,1
(표 4-5) 우편수익과 사업체 종사자수와의 민감도 분석=100,116,1
(표 4-6) 우편수익의 추정=100,116,1
(표 4-7) 금융수익의 추이=101,117,1
(표 4-8) 금융수익과 사업체 종사자수와의 상관관계 분석=101,117,1
(표 4-9) 금융사업부문의 수익 계획=102,118,1
(표 4-10) 산출근거=102,118,1
(표 4-11) 성남우체국 현황=103,119,1
(표 4-12) 금융수익 추정=103,119,1
(표 4-13) 성남 우체국 개축 건물 개요=104,120,1
(표 4-14) 층별사용계획=104,120,1
(표 4-15) 성남시 공영주차장 주차요금표=105,121,1
(표 4-16) 유사부동산 현황=106,122,1
(표 4-17) 오피스ㆍ매장용빌딩 공실률 현황=107,123,1
(표 4-18) 금융자산 투자수익률=107,123,1
(표 4-19) 임대수익=108,124,1
(표 4-20) 사업규모=110,126,1
(표 4-21) 층별 사용 계획=111,127,1
(표 4-22) 용도별 세부내역=111,127,1
(표 4-23) 우체국사시설 건립규모 산출자료=112,128,1
(표 4-24) 실별 면적 산출내역(우체국사 실별면적 산출기준 적용)=113,129,2
(표 4-25) 우체국사시설 기술면적 산출식=115,131,5
(표 4-26) 서울중앙우체국 건축단가 사례=119,135,1
(표 4-27) 건물신축단가표(인텔리전트 빌딩 1급)=120,136,1
(표 4-28) 건물신축단가 세부자료(주요재료 및 실내마감표)=120,136,1
(표 4-29) 건물신축단가(㎡당 공사비 견적표 및 부대시설비)=121,137,2
(표 4-30) 건축비=122,138,1
(표 4-31) 최근 신축 우체국 건축단가 사례-1=123,139,1
(표 4-32) 최근 신축 우체국 건축단가 사례-2=124,140,1
(표 4-33) 성남우체국 기타비품 등 투자비=125,141,1
(표 4-34) 서울중앙우체국 사례참조=125,141,1
(표 4-35) 이사비용=126,142,1
(표 4-36) 사무실임차료와 임대관리비용=126,142,1
(표 4-37) 주차료=127,143,1
(표 4-38) 대안 1의 투자비 총괄표=127,143,1
(표 4-39) 대안 1의 연도별 투자비 지출=128,144,1
(표 4-40) 이전시 부지 매매차익=129,145,1
(표 4-41) 성남지역 매매가액 사례=129,145,1
(표 4-42) 대안 2의 투자비 요약=130,146,1
(표 4-43) 대안 2의 연도별 투자비 지출=130,146,1
(표 4-44) 대안 3의 연도별 투자비 지출=131,147,1
(표 4-45) 대안별 투자비 총괄표=131,147,1
(표 4-46) 정원ㆍ부지면적ㆍ연면적=132,148,1
(표 4-47) 우편ㆍ금융영업비 발생액=132,148,1
(표 4-48) 인건비 투입비율=133,149,1
(표 4-49) 인원구분=133,149,1
(표 4-50) 인건비 추정=133,149,1
(표 4-51) 인력계획=134,150,1
(표 4-52) 성남우체국 금융비용 현황=134,150,1
(표 4-53) 성남우체국 금융비용 추정=135,151,1
(표 4-54) 성남우체국 개축시 일반운영비=135,151,1
(표 4-55) 부동산 임대사업 영위시 운영비=136,152,1
(표 4-56) 대안 1 비용총계=136,152,2
(표 4-57) 대안 2 비용총계=137,153,2
(표 4-58) 대안 3 비용총계=139,155,1
(표 4-59) 임대부분 비용총계=140,156,1
(표 4-60) 대안별 현금흐름(잔존가치포함)=141,157,1
(표 4-61) 성남우체국 임대사업의 재무성 분석 결과=141,157,1
(표 4-62) 등급별 건물신축단가표=142,158,1
(표 4-63) 주요재료 및 실내마감표(6~15층 1급) 및 ㎡당 공사비 견적표=142,158,2
(표 4-64) 등급별 건축비 비교=144,160,1
(표 4-65) 건축비 단가별 임대부분만의 재무성 분석=144,160,1
(표 4-66) 공사비변화에 따른 민감도 분석=145,161,1
(표 4-67) 할인율변화에 따른 민감도 분석=145,161,1
(표 4-68) 임대수익변화에 따른 민감도 분석=145,161,1
(표 5-1) KDI MRIO 구조의 예시(2지역, 3산업, 경쟁이입형)=151,167,1
(표 5-2) KDI MRIO와 전국 IO의 부문 비교=152,168,1
(표 5-3) 성남우체국 개축사업 투자비=158,174,1
(표 5-4) 지역별 파급효과=160,176,1
(표 5-5) 산업별 파급효과=161,177,2
(표 5-6) 지역낙후도 선정지표 개요=164,180,1
(표 5-7) 시ㆍ도별 8개 지수 수준 비교=166,182,1
(표 5-8) 시ㆍ도별 8개 지표 순위 비교=167,183,1
(표 5-9) 성남시 지역의 낙후도(시군별)=168,184,1
(표 5-10) 정보통신 및 우정사업 관련 기관=174,190,1
(표 5-11) 입주를 희망하는 국가기관 및 공공기관=174,190,1
(표 6-1) 성남우체국 개축사업의 AHP 기본평가항목=184,200,1
(표 6-2) 성남우체국 개축사업의 AHP 특수평가항목=185,201,1
(표 6-3) 가중치 결과=185,201,1
(표 6-4) 대안의 상대적 적절성 평가 척도=186,202,1
(표 6-5) 편익-비용 비율의 표준스케일 변환표=187,203,1
(표 6-6)성남우체국 개축사업의 AHP 분석결과 정리=188,204,1
(부표 1-1) 민자유치에 의한 개발방식=201,217,1
(부표 1-2) 민간부문의 참여유형=202,218,1
(부표 1-3) 사업주관자의 재원조달방식=204,220,1
(부표 1-4) 국내 민자역사별 재원조달 방식=205,221,1
(부표 1-5) 출자사업업무처리규정내 민자역사 시설규모조항=207,223,1
(부표 1-6) 민자역사 개발규모 현황=208,224,1
(부표 1-7) 영등포 민자역사 개요=212,228,1
(부표 1-8) 영등포민자역사의 층별 용도 시설현황 및 규모=212,228,1
(부표 1-9) 영등포민자역사 개발 추진경위=213,229,1
(부표 1-10) 영등포 민자역사의 법정, 수요, 계획별 주차장 대수=214,230,1
(부표 1-11) 왕십리 민자역사 개요=216,232,1
(부표 1-12) 왕십리민자역사의층별 용도시설현황=217,233,1
(부표 1-13) 왕십리민자역사 개발사업 추진경위=218,234,1
(부표 1-14) 롯데역사 경영실적=222,238,1
(부표 1-15) 한화역사 경영실적=223,239,1
(부표 1-16) 부평역사 경영실적=224,240,1
(부표 1-17) 부천역사 경영실적=225,241,1
(부표 1-18) 안양역사 경영실적=226,242,1
(부표 1-19) 수원역사 경영실적=227,243,1
(부표 2-1) 시장임대료 결정방식=229,245,1
(부표 2-2) 직영관리의 장단점=232,248,1
(부표 2-3) 위탁관리의 장단점=233,249,1
(부표 2-4) 안정적 수익운영방안=234,250,1
(부표 3-1) 토지개발방식=237,253,1
(부표 3-2) 거래당사자별 부동산신탁 이용시 장점=238,254,1
[그림 1-1] 성남우체국 개축사업 예비타당성조사 개요=60,76,1
[그림 2-1] 성남지역 생활권 구분=63,79,1
[그림 2-2] 성남시 주변 도로현황=66,82,1
[그림 4-1] 성남시 분당구 오피스 임대료 동향=105,121,1
[그림 6-1] 성남우체국 개축사업의 AHP 계층구조=183,199,1
[부도 1-1] 철도청ㆍ사업주관사 또는 민자역사(주) 주도의 사업추진절차=197,213,1
[부도 1-2] 사업인허가를 위한 민자역사(주)의 사업추진절차=199,215,1
[부도 1-3] 민자역사 개발의 참여주체간의 관계=203,219,1
[부도 1-4] 기업 금융방식 개념도=205,221,1
[부도 1-5] 프로젝트 금융방식 개념도=206,222,1
[부도 1-6] 민자역사별 전체 개발규모 비교=209,225,1
[부도 1-7] 민자역사별 역무시설 비율=209,225,1
[부도 1-8] 민자역사 별판매시설 비율=210,226,1
[부도 1-9] 민자역사별 문화ㆍ집회시설 비율=210,226,1
[부도 1-10] 민자역사별 주차시설비율=211,227,1
[부도 1-11] 영등포역 위치도=211,227,1
[부도 1-12] 왕십리역 위치도=216,232,1
[부도 1-13] 왕십리 민자역사 개발전략=220,236,1
2. 상권분석=64,80,1
[그림 2-2]성남시 주변 도로현황=66,82,1