감염병 사태의 장기화 및 지난 정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 부동산경매는 여전히 내집마련 및 재테크의 수단으로 각광받고 있다. 일반적인 거래와 달리 부동산경매는 강도 높은 권리분석 및 현장조사, 시세파악 절차가 요구된다. 본 연구는 토지경매 낙찰가액에 영향을 미치는 요인으로 토지특성, 경매특성 요인과 함께 도시계획 및 지역특성 요인들을 검토하여 실증분석을 수행하였다. 연구방법으로 2018년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 서울시 경매법원에서 낙찰되어 종결된 토지경매사례를 조사하여 종속변수인 단위 면적당 낙찰가액에 영향을 주는 요인이 무엇인지 헤도닉가격함수를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 도시계획 등의 개발호재, 역세권 등이 보다 잘 활성화되어 있는 곳이 서울시라는 점을 감안하였다. 분석 결과, 법원에서 차회 입찰기일을 진행하는 횟수가 늘어날수록 낙찰가액을 낮추는 요소로 작용하고 있음을 알 수 있었고, 감정평가액은 입찰예정자들이 입찰가격을 고려할 때 가장 신뢰할 수 있는 자료임을 다시금 확인하였다. 또한 서울과 같은 대도시의 경우 주거지역 및 상업지역 등을 중심으로 인구와 기능이 밀집되어 있고, 이들의 편의를 위해 지속적인 개발과 인프라 투자가 이루어지고 있는 상황이 낙찰가액에 반영된다는 점을 확인하였다.
The prolonged infectious disease crisis and the previous government's strong real estate measures have not diminished the allure of real estate auctions as a means of securing one's own home and wealth management. Unlike regular transactions, real estate auctions require intensive rights analysis, on-site investigation, and market price understanding. This study empirically analyzed factors affecting the winning bid prices of land auctions, considering land characteristics, auction-specific factors, as well as urban planning and regional characteristics. As for methodology, the investigator examined land auction cases that were bid successfully and concluded at the Seoul auction court in January 1, 2018~December 31, 2019 and conducted multiple regression analysis with a hedonic price function to figure out which factors would affect winning bids by the unit area, a dependent variable. We took into account that Seoul is a city with more favorable development conditions such as urban planning and more active station areas. The results showed that the more times a court conducts subsequent auction dates, the more it acts as a factor to reduce the winning bid price. It was once again confirmed that the appraisal value is the most reliable data for bidders when considering their bid prices. Moreover, in major cities like Seoul where population and functions are concentrated around residential and commercial areas, continuous development and infrastructure investment for their convenience are reflected in the winning bid prices.