통상적으로 건축물은 시간이 흐르면 감가상각이 발생하며 그 가치가 하락하게 된다. 하지만 우리나라의 대표적 주거문화인 아파트는 특정 노후년도가 지나면 프리미엄이 발생하여 높은 매매가격을 형성하는 특징을 보여주고 있다. 이처럼 재건축사업은 노후화된 주거환경을 개선하고 도시 내 입지가 좋은 곳에 추가적인 주택을 공급하는 기능뿐만 아니라 막대한 이익을 창출할 수 있는 기회로도 인식된다. 그렇기 때문에 사업기간이 긴 재건축사업에서 사업추진 단계별 행정절차에 따른 가격 변동은 소유자들과 투자자들의 부동산에 대한 의사결정에 큰 영향을 주는 요인이 된다.
본 연구의 공간적 범위로는 용인시 수지구, 기흥구 내 재건축 추진 중인 5개 단지 및 연접한 10개 단지를 설정하였다. 시간적 범위로는 재건축 정비사업추진위원회설립 이전 단계를 1단계 현지조사 결과 통보일(이하 "현지조사일"이라 한다)과 2단계 안전진단 결과 통보일(이하 "안전진단일"이라 한다)로 구분하였다. 각 시점 기준으로 전후 7개월 간의 아파트 실거래가를 분석하여 초기단계인 현지조사일과 안전진단일이 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지 분석하였다.
연구 방법으로는 종속변수와 독립변수가 있는 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 기초로 이중차분법(Difference in Differences)을 이용한 실증분석을 사용하였으며, 종속변수인 매매가격에 효과적인 분석을 위하여 로그값을 활용하였고, 독립변수에는 아파트 세대, 단지, 입지 특성 등을 통제변수로 설정하여 분석하였다. 연구 결과 초기단계 중 1단계인 현지조사일 기준으로는 (-)의 효과가 발생했으며, 2단계인 안전진단일에서 (+)효과가 발생하였다. 이러한 결과는 1단계 현지조사 통해 안전진단을 확정받더라도 향후 안전진단 시 재건축이 가능한 D, E등급이 나오지 않거나, 주택법에 따른 리모델링 조차 추진이 어려운 C등급이 나올 수 있다는 불안심리가 반영되었을 것으로 보이며, 2단계 안전진단은 재건축 정비사업 추진이 결정되는 최종 행정절차로 결정통보를 통한 추진에 대한 기대심리가 일정 부분 반영된 것으로 보인다.
본 연구는 재건축사업 초기단계에서 재건축 아파트 단지에 미치는 영향을 분석함으로써, 재건축사업 초기단계의 현지조사와 안전진단부터 부동산에 대한 기대심리 또는 불확실성에 대한 불안심리 등의 참여자의 평가가 아파트 매매가격에 반영되고 있음을 분석하는데 그 의의가 있다. 이를 통해 재건축 추진 아파트 소유자 및 투자자 뿐만 아니라 재건축 입안권자와 수립권자인 지방자치단체 등 모두에게 재건축 정비사업 초기단계 대한 시사점을 제공하는 데에 본 연구의 목적을 두고 있다.