표제지
목차
제1장 서론 14
제1절 연구의 배경 및 목적 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 17
제2절 연구의 범위 및 방법 18
1. 연구의 범위 18
2. 연구의 방법 19
제3절 연구의 구성 및 체계 20
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 22
제1절 이론적 고찰 22
1. 부동산 자산시장과 공간시장의 균형 22
2. 재고(공급량) 변화와 부동산 공간시장 27
3. 거시경제 변수와 부동산 공간시장 28
4. 공사비 변수와 부동산 건설시장 29
제2절 선행연구 검토 30
제3절 연구의 차별성 40
제3장 서울 오피스시장 현황 및 연구설계 43
제1절 서울 오피스시장 현황 43
1. 서울 오피스 및 오피스시장의 분류 43
2. 서울 오피스시장 규모 44
3. 서울 오피스 공급 현황 및 전망 46
4. 서울 공실률 및 임대료 현황 46
5. 국내 오피스시장 정보 조사 개요 47
제2절 연구모형 및 분석모형 설정 48
1. 공간시장 변수 고찰 48
2. 연구모형 49
3. 분석절차 53
제4장 실증분석 55
제1절 변수의 선정 및 분석자료 55
1. 변수의 선정 및 임대료의 정의 55
2. 분석자료 56
제2절 기초통계량 및 변수의 변동추이 58
1. 기초통계량 58
2. 변수의 변동추이 59
제3절 단위근 검정결과 64
1. 거시경제변수 단위근 검정결과 64
2. 관리비 및 신규공급량 변수 단위근 검정결과 65
3. 임대료 및 공실률 변수 단위근 검정결과 66
제4절 임대료 모형 분석결과 67
1. 임대료에 관한 공적분 검정결과 67
2. 임대료에 관한 그랜저인과관계 검정결과 73
3. 임대료 결정모형 설정 및 적정시차모형 추정 84
4. 임대료에 관한 VEC모형 결과 85
5. 임대료에 대한 충격반응 분석 95
6. 임대료에 대한 예측오차 분산분해 분석 104
제5절 공실률 모형 분석결과 108
1. 공실률에 관한 공적분 검정결과 108
2. 공실률에 관한 그랜저인과관계 검정결과 113
3. 공실률에 관한 결정모형 설정 및 적정시차모형 추정 124
4. 공실률에 관한 VEC모형 결과 125
5. 공실률에 관한 충격반응 분석 135
6. 공실률에 관한 예측오차 분산분해 분석 144
제6절 시계열분석 모형별 비교결과 및 소결 149
1. 임대료 모형과 공실률 모형 비교 149
2. 단위근 검정결과 비교 150
3. 공적분 검정결과 비교 150
4. 그랜저인과관계 검정결과 비교 151
5. 모형의 설정 및 분석결과 비교 152
6. 충격반응결과 비교 154
7. 분산분해결과 비교 157
제5장 결론 160
제1절 연구 결과 및 시사점 160
제2절 연구의 한계와 향후 제언 165
참고문헌 168
ABSTRACT 175
〈표 2-1〉 선행연구 내용 및 변수 요약 38
〈표 3-1〉 서울 오피스 하부권역별 세부지역 44
〈표 3-2〉 국내 민간업체의 오피스 정보 조사 현황 47
〈표 4-1〉 대상변수의 선정 57
〈표 4-2〉 자료의 기초통계량 59
〈표 4-3〉 거시경제변수 단위근 검정결과 64
〈표 4-4〉 관리비 및 신규공급량 변수 단위근 검정결과 65
〈표 4-5〉 임대료 및 공실률 변수 단위근 검정결과 67
〈표 4-6〉 Johansen 공적분 검정결과(서울_임대료) 68
〈표 4-7〉 공적분 검정결과 정규화 계수(서울_임대료) 69
〈표 4-8〉 Johansen 공적분 검정결과(CBD_임대료) 69
〈표 4-9〉 공적분 검정결과 정규화 계수(CBD_임대료) 70
〈표 4-10〉 Johansen 공적분 검정결과(GBD_임대료) 70
〈표 4-11〉 공적분 검정결과 정규화 계수(CBD_임대료) 71
〈표 4-12〉 Johansen 공적분 검정결과(YBD_임대료) 71
〈표 4-13〉 공적분 검정결과 정규화 계수(YBD_임대료) 72
〈표 4-14〉 Johansen 공적분 검정결과(기타지역_임대료) 72
〈표 4-15〉 공적분 검정결과 정규화 계수(기타지역_임대료) 73
〈표 4-16〉 서울 그랜저인과관계 검정결과(임대료) 74
〈표 4-17〉 CBD 그랜저인과관계 검정결과(임대료) 76
〈표 4-18〉 GBD 그랜저인과관계 검정결과(임대료) 78
〈표 4-19〉 YBD 그랜저인과관계 검정결과(임대료) 80
〈표 4-20〉 기타지역 그랜저인과관계 검정결과(임대료) 82
〈표 4-21〉 적정시차모형 추정결과(임대료) 84
〈표 4-22〉 서울 VEC모형 단기균형 추정결과(임대료) 86
〈표 4-23〉 서울 VEC모형 장기균형관계(임대료) 87
〈표 4-24〉 CBD VEC모형 단기균형 추정결과(임대료) 87
〈표 4-25〉 CBD VEC모형 장기균형관계(임대료) 89
〈표 4-26〉 GBD VEC모형 단기균형 추정결과(임대료) 89
〈표 4-27〉 GBD VEC모형 장기균형관계(임대료) 90
〈표 4-28〉 YBD VEC모형 단기균형 추정결과(임대료) 91
〈표 4-29〉 YBD VEC모형 장기균형관계(임대료) 92
〈표 4-30〉 기타지역 VEC모형 단기균형 추정결과(임대료) 93
〈표 4-31〉 기타지역 VEC모형 장기균형관계(임대료) 94
〈표 4-32〉 서울 예측오차 분산분해 분석결과(임대료) 104
〈표 4-33〉 CBD 예측오차 분산분해 분석결과(임대료) 105
〈표 4-34〉 GBD 예측오차 분산분해 분석결과(임대료) 106
〈표 4-35〉 YBD 예측오차 분산분해 분석결과(임대료) 107
〈표 4-36〉 기타지역 예측오차 분산분해 분석결과(임대료) 108
〈표 4-37〉 Johansen 공적분 검정결과(서울_공실률) 109
〈표 4-38〉 공적분 검정결과 정규화 계수(서울_공실률) 109
〈표 4-39〉 Johansen 공적분 검정결과(CBD_공실률) 110
〈표 4-40〉 공적분 검정결과 정규화 계수(CBD_공실률) 110
〈표 4-41〉 Johansen 공적분 검정결과(GBD_공실률) 110
〈표 4-42〉 공적분 검정결과 정규화 계수(CBD_공실률) 111
〈표 4-43〉 Johansen 공적분 검정결과(YBD_공실률) 112
〈표 4-44〉 공적분 검정결과 정규화 계수(YBD_공실률) 112
〈표 4-45〉 Johansen 공적분 검정결과(기타지역_공실률) 112
〈표 4-46〉 Johansen 공적분 검정결과(기타지역_공실률) 113
〈표 4-47〉 공적분 검정결과 정규화 계수(기타지역_공실률) 113
〈표 4-48〉 서울 그랜저인과관계 검정결과(공실률) 114
〈표 4-49〉 CBD 그랜저인과관계 검정결과(공실률) 116
〈표 4-50〉 GBD 그랜저인과관계 검정결과(공실률) 119
〈표 4-51〉 YBD 그랜저인과관계 검정결과(공실률) 121
〈표 4-52〉 기타지역 그랜저인과관계 검정결과(공실률) 123
〈표 4-53〉 적정시차모형 추정결과(공실률) 124
〈표 4-54〉 서울 VEC모형 단기균형 추정결과(공실률) 125
〈표 4-55〉 서울 VEC모형 장기균형관계(공실률) 126
〈표 4-56〉 CBD VEC모형 단기균형 추정결과(공실률) 128
〈표 4-57〉 CBD VEC모형 장기균형관계(공실률) 128
〈표 4-58〉 GBD VEC모형 단기균형 추정결과(공실률) 130
〈표 4-59〉 GBD VEC모형 장기균형관계(공실률) 131
〈표 4-60〉 YBD VEC모형 단기균형 추정결과(공실률) 132
〈표 4-61〉 YBD VEC모형 장기균형관계(공실률) 133
〈표 4-62〉 기타지역 VEC모형 단기균형 추정결과(공실률) 134
〈표 4-63〉 기타지역 VEC모형 장기균형관계(공실률) 135
〈표 4-64〉 서울 예측오차 분산분해 분석결과(공실률) 144
〈표 4-65〉 CBD 예측오차 분산분해 분석결과(공실률) 146
〈표 4-66〉 GBD 예측오차 분산분해 분석결과(공실률) 146
〈표 4-67〉 YBD 예측오차 분산분해 분석결과(공실률) 147
〈표 4-68〉 기타지역 예측오차 분산분해 분석결과(공실률) 149
〈표 4-69〉 공적분 검정결과 요약 151
〈표 4-70〉 그랜저인과관계 검정결과 요약 152
〈표 4-71〉 모형선택 결과 요약 153
〈표 4-72〉 단기균형관계 분석결과 요약 153
〈표 4-73〉 충격반응결과 초기부호 요약 154
〈표 4-74〉 분산분해결과 장기 영향 관계 요약 159
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 21
〈그림 2-1〉 부동산 자산시장과 공간시장의 관계 23
〈그림 2-2〉 공간시장에서의 부동산 수요의 변화 24
〈그림 2-3〉 자본 환원율의 변화에 따른 부동산시장의 변화 25
〈그림 3-1〉 서울 오피스 권역지도 43
〈그림 3-2〉 서울 오피스빌딩 규모별 연면적 및 동수 45
〈그림 3-3〉 서울 및 하부권역별 62분기 누적 신규공급량 45
〈그림 3-4〉 62분기 서울 오피스 임대료 및 공실률 추이 46
〈그림 3-5〉 연구모형 도식화 52
〈그림 3-6〉 분석 단계 및 절차 54
〈그림 4-1〉 거시경제변수 추이 60
〈그림 4-2〉 임대료 추이 62
〈그림 4-3〉 공실률 추이 62
〈그림 4-4〉 오피스 관리비 추이 63
〈그림 4-5〉 권역별 오피스 공급량 63
〈그림 4-6〉 서울 임대료 충격반응분석 97
〈그림 4-7〉 CBD 임대료 충격반응분석 98
〈그림 4-8〉 GBD 임대료 충격반응분석 100
〈그림 4-9〉 YBD 임대료 충격반응분석 102
〈그림 4-10〉 기타지역 임대료 충격반응분석 103
〈그림 4-11〉 서울 공실률 충격반응분석 137
〈그림 4-12〉 CBD 공실률 충격반응분석 138
〈그림 4-13〉 GBD 공실률 충격반응분석 140
〈그림 4-14〉 YBD 공실률 충격반응분석 141
〈그림 4-15〉 기타지역 공실률 충격반응분석 143