표제지
목차
제1장 서론 14
제1절 연구의 배경 및 목적 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 16
제2절 연구의 범위 및 방법 18
1. 연구의 범위 18
2. 연구의 방법 19
제3절 연구의 구성 및 체계 20
제2장 이론적 고찰 22
제1절 상업용부동산과 근린상가의 개요 22
1. 상업용부동산의 개요 및 특성 22
2. 상업용부동산의 공급현황 25
3. 근린상가의 개요 및 특성 27
4. 근린상가의 공급현황 29
제2절 부동산 경매시장 낙찰가율의 의의 및 결정절차 31
1. 경매시장의 개념 및 특성 31
2. 낙찰가율의 의의 및 분석의 필요성 33
3. 낙찰가율의 결정절차 34
제3절 경매시장과 근린상가 낙찰가율의 개요 37
1. 부동산 경매시장과 낙찰가율 37
2. 상업용부동산 경매물건과 낙찰가율 42
3. 근린상가 경매물건과 낙찰가율 45
제4절 거시경제 및 소비형태와 인구구조의 변화 49
1. 거시경제의 변화 49
2. 소비형태의 변화와 온라인판매 53
3. 인구구조의 변화 55
제5절 선행연구의 고찰 및 차별성 64
1. 거시경제변수 및 낙찰가율에 관한 연구 64
2. 인구구조변수에 관한 연구 67
3. 선행연구와의 차별성 72
제3장 연구대상지역 및 연구설계 74
제1절 연구대상지역의 개요 및 특징 74
1. 수도권 지역의 개요 74
2. 서울지역 개요 80
3. 경기도 지역 개요 84
4. 서울과 경기도 경매시장 비교 88
제2절 근린상가 낙찰가율 결정요인 고찰 90
1. 경제특성 변수 90
2. 소비형태의 변화(온라인전용몰 거래액 변화) 95
3. 인구구조특성 변수 96
제3절 근린상가 가격결정 연구모형 101
1. 4사분면 균형모형 101
2. 근린상가 가격결정 이론모형 103
3. 분석의 틀 105
4. 연구모형 107
제4장 분석결과 109
제1절 변수의 특성 및 기초분석 109
1. 기술통계량 109
2. 변수의 변동추이 111
3. 정상성 검정결과 120
4. VEC 적정시차 추정모형 121
제2절 서울시 모형 분석결과 122
1. 공적분 검정결과 122
2. 그랜저 인과관계 검정결과 124
3. 충격반응 분석결과 128
4. 예측오차 분산분해 분석결과 134
제3절 경기도 모형 분석결과 137
1. 공적분 검정결과 137
2. 그랜저 인과관계 검정결과 139
3. 충격반응분석 분석결과 143
4. 예측오차 분산분해 분석결과 150
제4절 분석결과 논의 152
1. 서울시와 경기도 충격반응분석 결과 비교 152
2. 서울시와 경기도의 예측오차 분산분해 결과 비교 154
3. 분석결과 156
제5장 결론 및 시사점 158
제1절 연구의 요약 및 시사점 158
1. 연구의 요약 158
2. 시사점 162
제2절 연구의 한계 및 향후과제 163
참고문헌 165
ABSTRACT 170
〈표 2-1〉 상업용 부동산의 유형 25
〈표 2-2〉 용도별 건축물 현황 중 상업용부동산 26
〈표 2-3〉 상업용부동산 상가구분 28
〈표 2-4〉 용도별 비주거용 부동산의 구분 29
〈표 2-5〉 2018년부터 2022년까지 상업용 건축물의 주요 용도별 현황 30
〈표 2-6〉 전국과 서울·경기 근린상가 경매물건 현황 46
〈표 2-7〉 합계 출산율 추이(1970-2035) 55
〈표 2-8〉 OECD 회원원국 합계 출산율 추이(1970-2035) 57
〈표 2-9〉 총인구 및 인구성장률 추이 57
〈표 2-10〉 국가별 고령사회 진입 시기 58
〈표 2-11〉 연령 구성비추이 59
〈표 2-12〉 부양비 추이 59
〈표 2-13〉 경제활동인구 추이 60
〈표 2-14〉 가구원수별 가구수, (2020~2050) 62
〈표 2-15〉 거시경제요인 등에 관한 선행연구 67
〈표 2-16〉 인구구조변화 등에 관한 선행연구 72
〈표 3-1〉 수도권의 행정구역 현황 75
〈표 3-2〉 서울·경기도 지자체별 인구변동 76
〈표 3-3〉 세대구성별 45세 미만 인구 77
〈표 3-4〉 상업용부동산 연간투자수익률 추세 78
〈표 3-5〉 상업용부동산 지역별 투자수익률 78
〈표 3-6〉 전국 주요도시의 소규모상가 임대가격지수 79
〈표 3-7〉 지방법원과 그 지원의 경매사건 관할구역 80
〈표 3-8〉 소규모 상가 투자수익률, 공실률, 임대가격지수 83
〈표 3-9〉 지방법원과 그 지원의 경매사건 관할구역 84
〈표 3-10〉 경기도 소규모 상가 투자수익률, 공실률, 임대료/임대가격지수 87
〈표 4-1〉 변환 전 변수명과 변환 방법, 변환 후 변수명 109
〈표 4-2〉 기초통계 결과 110
〈표 4-3〉 ADF 단위근 검정결과 121
〈표 4-4〉 VEC모형의 적정 시차 결정 122
〈표 4-5〉 공적분 검정결과 123
〈표 4-6〉 공적분벡터의 추정 값 124
〈표 4-7〉 그랜저 인과관계 검정결과 125
〈표 4-8〉 서울시 근린상가 낙찰가율 충격반응함수 값 134
〈표 4-9〉 예측오차 분산분해 결과 135
〈표 4-10〉 공적분 검정결과 137
〈표 4-11〉 공적분벡터의 추정 값 138
〈표 4-12〉 그랜저 인과관계 검정결과 139
〈표 4-13〉 경기도 근린상가 낙찰가율 충격반응 함수 값 149
〈표 4-14〉 예측오차 분산분해 결과 150
〈표 4-15〉 서울시와 경기도의 충격반응분석 결과 비교 152
〈표 4-16〉 서울시와 경기도의 예측오차 분산분해 결과 비교 154
[그림 1-1] 연구의 흐름도 21
[그림 2-1] 가계대출과 예금은행 주택담보대출의 변화추이 38
[그림 2-2] 전국과 서울·경기 경매물건 수의 변화추이 39
[그림 2-3] 전국과 서울·경기 경매물건 낙찰가율 변화추이 40
[그림 2-4] 전국의 경매물건 감정평가액과 낙찰가액의 변화추이 41
[그림 2-5] 2022년 전국, 서울, 경기 상업용부동산 용도별 물건수 42
[그림 2-6] 2022년 전국, 서울, 경기 상업용부동산 낙찰가율 43
[그림 2-7] 2022년 전국, 서울, 경기 상업용부동산 입찰자수 44
[그림 2-8] 전국과 서울·경기 근린상가 경매물건 수의 변화추이 47
[그림 2-9] 전국과 서울·경기 근린상가 낙찰가율 변화추이 48
[그림 2-10] 온라인전용 쇼핑몰 / 온오프라인겸용 쇼핑몰 거래액의 변화 54
[그림 2-11] 가구원수별 가구 구성비 추이, (2020~2050) 62
[그림 3-1] 수도권의 지도 74
[그림 3-2] 서울 법원/지역별 근린상가 매각건수 81
[그림 3-3] 서울 근린상가 낙찰가율 82
[그림 3-4] 경기도 근린상가 매각건수 85
[그림 3-5] 경기도 근린상가 낙찰가율 86
[그림 3-6] 서울·경기도 근린상가 낙찰가율 89
[그림 3-7] 이자율(국고채3년)의 변화 91
[그림 3-8] 경제성장률의 변화 92
[그림 3-9] 소비자물가지수의 변화 93
[그림 3-10] 연도별 온라인전용몰 거래액 변화 95
[그림 3-11] 서울·경기도 연도별 인구 변화 97
[그림 3-12] 서울·경기도의 1~2인 가구의 현황 98
[그림 3-13] 서울·경기도 경제활동인구의 변화 99
[그림 3-14] 4사분면 균형모형 102
[그림 3-15] 근린상가 낙찰가율의 이론적 결정모형 104
[그림 3-16] 분석의 틀 106
[그림 3-17] 연구모형 도식화 107
[그림 4-1] 서울시의 근린상가 낙찰가율 변동추이 111
[그림 4-2] 경기도 근린상가 낙찰가율의 변동추이 112
[그림 4-3] 이자율 변동추이 113
[그림 4-4] 경제성장률 변동추이 114
[그림 4-5] 소비자물가지수 변동추이 115
[그림 4-6] 온라인전용 쇼핑몰 판매액 변동추이 116
[그림 4-7] 서울·경기 인구 변동추이 117
[그림 4-8] 서울·경기도 1~2인 가구수 변동추이 118
[그림 4-9] 서울·경기도 경제활동인구수 변동추이 119
[그림 4-10] 서울시 근린상가 낙찰가율 그랜저 인과관계 도식화 128
[그림 4-11] 이자율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 129
[그림 4-12] 경제성장률에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 130
[그림 4-13] 소비자물가지수 증가율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 130
[그림 4-14] 온라인전용몰 거래액 증가율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 131
[그림 4-15] 인구증가율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 132
[그림 4-16] 1~2인 가구 증가율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 133
[그림 4-17] 경제활동인구 증가율에 의한 근린상가 낙찰가율 충격 함수 133
[그림 4-18] 경기도 근린상가 낙찰가율 그랜저 인과관계 도식화 143
[그림 4-19] 이자율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격 함수 144
[그림 4-20] 경제성장률에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격 함수 145
[그림 4-21] 소비자물가지수 증가율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격 함수 145
[그림 4-22] 온라인전용몰 거래액 증가율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격함수 146
[그림 4-23] 인구증가율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격함수 147
[그림 4-24] 1~2인 가구 증가율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격함수 148
[그림 4-25] 경제활동인구 증가율에 의한 경기도 근린상가 낙찰가율 충격 함수 148