우리나라 상가 임대차시장은 사적자치에 따라 운영되고 있고 계약자유의 원칙이 지배하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 상가 임대차에서 임대인과 임차인의 당사자들이 경제적 필요에 의해 만나 임대차계약을 체결하고 당사자로서 부여된 권리와 의무를 이행하며 신뢰관계를 가지고 장기적으로 계약을 유지하면서 협력해 나간다. 그러나 임대인과 임차인이 계약을 체결할 때부터 자유로운 경쟁에 바탕을 둔 대등한 협상을 통해 공정한 계약을 체결해야 되는데, 태생적인 당사자 지위의 불평등으로 협상력이 대등하지 못한 관계로 공정한 계약을 체결하기 어려운 환경이다. 그리고 이러한 환경은 계약을 체결할 때만 그러한 것이 아니고 계약을 유지하는 과정은 물론 계약을 종료할 때까지 영향을 미친다. 그만큼 임대차 관계에서 임대인의 지위는 임차인보다 강하고 우월적 지위라고 볼 수 있고 계약관계를 임대인 위주로 운영을 하는 경우가 많아서 신위에 건물주가 있다는 말까지 등장했다. 이러한 관계로 일부 임대인은 임차인에게 갑질과 횡포를 일삼아 임차인에게 상당한 경제적 피해를 주기도 했다. 즉 임대인은 계약만료 시 갱신의 조건으로 차임 등을 지나치게 인상하기도 하였고, 차임 등을 과도하게 인상하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해서 계약만료시 임차인을 점포에서 내쫓는 경우가 많았다.
따라서 이와 같은 폐단을 개선하고 민법만으로는 상가 임차인을 제대로 보호하기 어렵다는 사회적 여론에 따라 임대차 관계에서 대등한 당사자 지위의 확립을 위해서 상대적으로 열세인 임차인의 지위를 강화시키고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법인 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 이 법은 제정 이후에도 약자인 임차인의 지위를 강화하고 안정적인 영업을 보호하기 위해 여러 가지 제도들을 도입하면서 수차례 개정을 해왔다. 그런데도 불구하고 임대차시장에서는 임대차 기간 보장, 차임인상, 권리금 회수 등의 문제로 분쟁이 끊이지 않고 발생되었다. 그래서 상가건물임대차보호법은 임차인 보호 제도 중 중요한 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권, 권리금 회수기회 보호 등을 중심으로 운영 되었다.
먼저 임대차시장에서 가장 시급한 것은 임차인이 안정적인 영업을 할 수 있는 길을 열어놓는 것이었기 때문에 계약갱신요구권을 도입해서 임차권의 존속보장을 도모하고자 했다. 또한 계약갱신요구권을 운영하면서 갱신요구 기간 동안은 갱신의 실효성을 높이기 위해서 차임 등의 증감청구권을 운영하여 차임 등의 증액 시 인상률 제한을 통해 임차인의 경제적 부담을 완화해 주게 되었다. 또한 우리나라의 상가 임대차시장에는 상업에 종사하는 자영업자들이 OECD 국가의 평균보다도 많은 것으로 나타나고 있다. 자영업자들이 많다보니 상가 점포에 대한 수요도 당연히 많은 편이다. 상가 점포마다 대부분 상권에 기한 권리금이 붙어 있어서 임차권을 양도할 때 권리금을 수수하는 관행이 있다. 권리금의 수준은 상권의 발달 정도와 위치에 따라 다르고 중심상권으로 갈수록 고액의 권리금을 수수하고 있다. 이렇게 많은 임차인들이 임차권을 양도할 때 권리금을 수수하고 있어서 권리금과 관련한 분쟁이 상당하게 발생되어 사회적인 문제로 대두되기도 한다. 권리금 분쟁은 일반적인 수수 당사자인 임차인과 신규임차인 사이에 발생되기도 하나, 대부분은 권리금 지급받는 것을 방해하는 경우 임차인과 임대인 간에 발생된다. 권리금이 생각보다 고액이라서 권리금 분쟁 시 당사자 간의 다툼 정도가 심하고 물리적 충돌이 일어나기도 한다. 따라서 권리금에 대한 분쟁을 예방하고 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위해서 권리금을 법제화하고 권리금 회수기회 보호를 규정하게 되었다.
위와 같이 상가 임대차에는 임차인의 법적지위를 강화하고 영업을 보호하기 위한 존속보장 제도들이 있다. 이러한 제도에는 직접적으로 임차권의 존속을 보호하는 계약갱신요구권과 묵시적 갱신이 있고, 간접적으로 임차권의 존속을 보호하는 권리금 회수기회 보호, 차임 등의 증감청구권 등이 있다. 그러나 이 제도들이 입법적 불비점과 운영상 나타나고 있는 문제점 때문에 임차인을 보호하는데 미흡함이 있다. 따라서 이러한 문제점들을 상세히 검토하고 이를 개선할 수 있는 입법적 개선방안을 제시하고자 한다.
첫째로, 계약갱신요구권과 관련된 문제점에 대한 개선방안이다. 계약갱신 요구권은 10년의 범위내에서 행사할 수 있으나, 임대차시장의 현실은 장기 임차인들이 많은 관계로 10년으로는 이들을 보호할 수 없기 때문에 행사기간을 15년으로 연장하여 장기임차인을 보호할 필요가 있다. 그리고 임차인이 갱신을 하기 위해서는 갱신요구 기간에 갱신을 요구해야 하는데 무지나 사정으로 갱신요구를 하지 않아서 점포에서 쫓겨나는 경우가 있어서 갱신요구 기간 동안은 임차인이 갱신을 거절하겠다는 의사표시가 없는 한 갱신요구를 한 것으로 의제할 필요가 있다. 그리고 계약갱신요구권 행사 기간에 묵시적 갱신이 될 수 있는데 이때 다시 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대하여 견해가 대립할 수 있으나 갱신요구권 행사 기간 내에서는 묵시적 갱신에 따른 존속기간 만료시 갱신요구권을 다시 행사하도록 해야 할 것이다.
둘째로, 차임 등의 증감청구권과 관련한 문제점에 대한 개선방안이다. 우선 차임 등의 증감청구권의 요건이 추상적이고 불균형하므로 행사요건을 구체화하고 균등하게 갖추어서 당사자가 균형적으로 증감청구권을 행사할 수 있도록 해야 할 것이다. 그리고 임대인이 증액청구권을 행사할 때 한도를 제한하고 있으나 임차인이 감액청구권을 행사할 때에는 아무런 제한을 두고 있지 않아 불편한 상황이므로 임대인과 어느정도 형평성을 유지하면서 감액의 한도를 규정해 나가야 할 것이다. 그리고 임대인이 증액청구권을 행사할 경우 1년의 시기 제한을 받고 있으나, 이 제한은 너무 짧게 규정되어 임대인이 1년마다 차임 등을 인상하여 임차인에게 적지않은 경제적인 부담을 주고 있으므로 시기 제한을 2년으로 할 필요성이 있다. 그리고 차임 등의 증감청구권을 비롯하여 다양한 임대차 분쟁은 민감하고 이해관계가 큰 부분이므로 분쟁이 심화되어 소송으로 진행되면 신뢰관계를 회복하기 어렵기 때문에 우선적으로 조정을 통해서 해결할 수 있도록 조정전치 주의를 도입해 나갈 필요성이 있다.
셋째로, 권리금 회수기회 보호와 관련된 문제점에 대한 개선방안이다. 권리금회수 기간은 계약만료 전 6개월로 특정되고 있어서 이 짧은 기간에 회수시기를 맞추어 권리금을 회수하기가 현실적으로 어렵기 때문에 권리금을 회수하도록 회수기간을 계약기간 동안으로 확대해 나가야 한다. 그리고 임차인이 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 임대인에게 주선할 경우 임대인이 과도하게 차임 등을 인상하면 신규임차인이 임대료 부담으로 임대차계약을 체결하지 않을 수 있다. 따라서 임대인의 과도한 차임 등의 인상을 방지하고 임차인이 권리금을 원만히 회수할 수 있도록 차임 등은 15% 이내에서 인상하도록 규정할 필요성이 있다. 그리고 권리금 회수기회 보호를 규정하는 제10조의4 제1항의 단서는 임대인이 갱신거절 사유를 통해 임차인의 권리금회수를 방해하는 역할을 하고 있는 독소조항이라서 조정할 필요가 있다. 그리고 임대인이 권리금회수 기회를 방해할 때 손해배상을 하게 되나, 이 규정은 불합리하여 현실적으로 받게 될 권리금보다 감정평가한 권리금이 작을 경우가 많아서 임차인이 손해를 볼 가능성이 크므로양 권리금의 격차가 상당한 경우에는 양 권리금을 합산하여 평균한 금액으로 정할 필요가 있다.