강남의 재건축 아파트 가격이 부동산 시장 전반에 강한 영향을 준다는 평가로 인해 재건축 정책 등의 각종 투기 억제책이 서울 강남 지역에 집중되어 있다. 강남 지역은 개발할 수 있는 토지가 부족하기 때문에 재건축이 필요하다. 그러나 문재인 정부 시절 지역 집중화 해소와 지역 균등 발전을 위해 안전진단 평가 기준에서 주거환경 비율을 줄이고 구조안전성 비율을 높였고, 그 결과 주거환경 문제가 매우 심각하지만 재건축을 못 하게 된 단지가 늘어나게 되었다. 최근 재건축 가능 연한이 도래한 단지가 많아지고 신속통합기획과 안전진단 평가 기준 변화 등 재건축의 규제가 완화됨에 따라, 강남구 재건축 사업이 다시 활기를 띠고 있다.
본 연구의 의의는 서울 강남구의 대표 주거단지인 개포동 일대의 재건축 사업이 아파트 실거래가격(매매)에 어떤 상관관계를 보이는지 살펴보는 것에 있다. 시간적 범위는 2020년 1월부터 2022년 12월까지의 총 36개월 동안 재건축 사업이 진행 중이거나 완료된 아파트를 대상으로 하였고, 공간적 범위는 강남구 개포동, 대치동, 도곡동, 일원동으로 정하였다.
본 연구에서는 재건축 단계를 1단계, 2단계, 3단계, 4단계로 구분하였다. 재건축 단계와 아파트의 매매가가 어떤 상관관계가 있는지 분석하고, 단계별로 아파트 매매가에 미치는 영향을 알아보기 위해 재건축 단계, 입지 특성, 단지 특성을 이용하여 실증분석을 하고 각 모형을 비교하였다.
분석 결과, 개포동 일대 아파트의 재건축 사업 단계가 입지 특성이나 단지 특성보다 더 큰 영향을 미치고 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 부동산 정책의 기준지인 강남에 대한 분석을 통해, 부동산 정책평가의 기준을 제공하고, 주택시장에 미칠 영향을 예측하여 가격 변동성을 완화할 수 있는 정책 수립을 위한 시사점을 제공할 수 있을 것으로 판단된다.