1기 신도시는 1991년 분당을 시작으로 1998년까지 30만 가구 규모의 주택이 건설되어 주택시장의 주택 공급난을 해소하는데 기여했다. 30년 동안 1기 신도시는 교통과 학교 등의 기반 시설을 체계적으로 구축하여 거주 만족도 높은 신도시로 성장하였지만 주변에 새로운 택지지구와 2기 신도시가 조성되면서 1기 신도시의 구도심 아파트는 노후화되어 재정비가 필요한 상황이다.
1기 신도시는 리모델링 가능연한을 갖춘 준공 15년 시점인 2006년 사업 가능성에 대한 기대감으로 가격이 크게 오르는 시장을 경험했다. 지금은 준공 후 30년이 지난 시점에서 재건축 가능 연한이 도래하면서 리모델링에서 재건축으로의 전환을 시도하는 움직임이 나타나는 가운데 정부는 2023년 2월에 1기 신도시 특별법을 추진하고 있다.
30년이 지난 1기 신도시는 도시 성장과 동시에 리모델링 및 재건축 개발사업에 대한 기대감까지 겹쳐 주택가격 상승세를 이어왔다. 1기 신도시는 노후화에 따라 리모델링과 재건축 사업에 대한 기대감이 커지는 추세다. 이런 가운데 1기 신도시의 정비사업이 아파트 가격 결정에 미치는 영향에 관한 실증 연구 및 분석은 아직 부족한 것으로 나타났다.
본 연구에서는 1기 신도시 중에서 업무와 교통 등이 집중적으로 발전하고 정비사업 진행 시 수익성이 높은 곳으로 평가받는 분당신도시를 중심으로 아파트 가격 형성 요인의 특성을 살펴보고자 한다. 분당신도시가 속한 성남시로 지역을 확장하여 입지, 건물, 개발 등의 다양한 분석을 진행하였다. 1,2기 신도시와 구시가지의 재건축 및 재개발 정비사업이 진행 중인 중원구 등의 주변 입지 조건이 분당신도시 아파트의 매매가격 결정요인에 어떤 영향을 미치는지 비교하였다.
분석 방법으로는 다중회귀분석을 사용하였고, 종속변수는 국토교통부의 아파트 매매 실거래가를 사용했다. 매매 실거래가격에 자연로그를 적용했다. 시세는 고려하지 않았다. 이 연구에서는 독립변수를 선정하는 과정에서 주변환경 특성을 반영하는 분양가와 공시지가는 고려하지 않았다. 독립변수는 입지 특성, 건물 특성, 리모델링 특성, 재건축 특성으로 분류했다.
입지 특성으로는 신분당선과 분당선 지하철역까지의 거리를 나타내는 두 개의 더미를 사용했다. 성남시 내 1, 2기 신도시 더미와 단지 1km 안의 교육시설 개수를 나타내는 변수를 사용했다. 건물 특성은 주차대수는 세대당 주차대수를 적용했다. 준공 연도에 따른 연차와 시공 능력 평가 상위 10위권 시공사의 아파트를 나타내는 브랜드 더미를 적용했다. 신도시 특성상 한국토지주택공사가 지은 아파트 비중이 높아 주공 더미를 추가로 사용했다. 분당신도시 아파트의 노후도에 따라 가격 형성이 어떻게 다르게 나타나는지를 살펴보기 위해서 입주연차 15년과 30년으로 구분하였다. 리모델링과 재건축 진행 단계별로 더미 변수를 적용하여 사업 속도에 따른 영향도를 파악했다.
분당신도시의 아파트 가격 결정에 미치는 입지 특성 변수는 2기 신도시 판교신도시가 양(+)의 관계를 나타냈다. 분당신도시는 IT업계 등의 대기업이 몰려있는 판교신도시와 연접하여 이들 직장인 수요를 흡수하면서 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미쳤다. 하지만 위례신도시와 성남시 구시가지는 분당신도시에 음(-)의 값을 나타냈다. 위례신도시는 분당신도시와 다소 거리가 떨어져 있지만 오래된 분당신도시 아파트 거주자들이 위례신도시를 새 아파트 대체지역으로 꼽으면서 분당신도시 아파트 가격에는 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
지하철 노선은 강남까지 급행으로 연결되는 신분당선 영향력이 분당선과 8호선보다 높은 양(+)의 관계를 보였다. 교육시설은 초등학교와 고등학교보다 1km 이내에 중학교가 많을수록 아파트 매매가격에 양(+)의 값을 나타냈다. 리모델링 사업방식 결정요인으로 입주연차 15년 이상은 음(-)의 영향을 보여 아파트 가격에 미치는 영향력이 낮은 것으로 나타났다. 반대로 재건축 가능연한 기준인 입주연차 30년 이상부터는 양(+)의 영향으로 분석됐다. 즉, 리모델링보다 재건축을 결정하는 입주연차 30년이 아파트 가격에 미치는 영향력이 더 큰 것으로 나타났다. 리모델링과 재건축 사업단계는 사업진행이 진척될수록 가격에 더 큰 영향력을 나타냈다.
신도시 아파트 시장이 중년으로 진입하고 있는 상황에서 리모델링 추진과 재건축 가능 연한이 도래한 시점의 재건축에 대한 기대감이 아파트 가격 결정에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보는 것은 시사점으로써 매우 중요하다. 이는 1기 신도시 등 정비사업을 위한 정책 수립 시 시장에 미칠 파급 효과를 최소화하기 위한 근거 자료로 활용될 것으로 기대된다.
향후 연구과제로는 개발사업의 전후 가격 변동의 차이를 분석하여 해당 사업의 정책 수립 시 시장 영향도를 고려할 수 있도록 추가 연구가 필요하다.