본 연구의 목적은 직주와 교육환경이 아파트 매매가격에 미치는 영향을 알아보기 위함으로, 2000 년대 후반부터 신규 아파트 공급이 집중되어 주목받은 마포구를 주요 연구대상으로 설정하였다. 마포구는 직주락 센터 이론에 적합한 입지로 광화문과 여의도의 오피스권역에 접근성이 매우 뛰어난 지역이며, 아울러 신규 인구가 유입되면서 학군과 학원가가 신규 형성된 지역이다. 따라서 마포구 아파트 매매거래 데이터를 실증 분석해보면서 직주환경과 교육환경이 아파트 매매가격에 어떠한 영향을 미치는지, 또 어떤 요소가 영향을 주고 있는지 확인하고자 한다.
기존연구와의 차별성은 크게 세 가지로 기존에 다루지 못한 직주근접 요인을 연구에 반영하기 위한 시도를 하였고, 직주근접에 적합하며 최근 대규모 입주가 있던 마포구를 대상으로 선정하였으며, 대규모 입주로 형성된 학군, 학원가를 감안하여 교육환경 요인까지 반영하여 그 영향도를 분석하였다는 것이다.
본 연구를 위하여 기존 연구를 수집, 정리 및 검토하여 연구 방향을 설정하였으며, 연구에 필요하며 수집가능한 데이터를 감안하여 변수를 목록화하고 연구 범위를 설정하였다. 국토교통부 실거래가 사이트를 통해서 2022 년 마포구 아파트의 100 세대 이상 아파트단지의 매매 실거래 가격 데이터를 수집하여, 변동성 및 선형성을 확보하기 위하여 자연로그를 취하여 종속변수로 설정하였다. 직주근접 관련 요인, 교육환경 요인 및 아파트 구조적 요인을 정하여 데이터를 수집하고, 정리된 데이터를 바탕으로 상관관계 분석을 하였다. 그리고 위 3 가지 요인이 아파트 매매가격에 미치는 영향을 보고자, 헤도닉 가격 모형을 기초연구모형으로 3 가지(직주요인 변수 투입(모형I), 직주요인과 교육환경요인 변수 투입(모형 II), 직주요인, 교육환경 요인과 아파트 구조적 요인 변수 투입(모형 III))를 설정하고, 다중회귀분석을 실시하였다.
각 모형별로 변수의 유의성을 살펴보면, 〈모형I〉에서는 가까운 5 호선역까지의 거리와 광화문까지의 거리, 여의도까지의 거리, 〈모형 II〉에서는 가까운 5 호선역까지의 거리와 광화문까지의 거리, 여의도까지 거리, 초등학교까지의 거리, 초등학교 교원 당 학생수, 중학교까지의 거리, 특목고·자사고 입학률, 고등학교까지 거리, 4 년제 대학진학률, 동별 학원수와 학원가까지 거리, 〈모형 II〉에서는 가까운 5 호선역까지의 거리, 광화문까지 거리, 여의도까지 거리, 초등학교까지의 거리, 초등학교 교원당 학생수, 중학교까지의 거리, 특목고·자사고 입학률, 고등학교까지 거리, 4 년제 대학진학률, 동별 학원수와 학원가까지 거리, 전용면적, 총 세대 수, 경과년수, 세대당 주차대수, 1 군건설사여부, 계단구조가 통계적으로 유의하게 분석되었다.
본 연구는 직주근접과 교육환경이 아파트 매매가격에 영향을 미치고 있음을 확인하기 위하여, 마포구의 실제데이터를 통해서 실증분석을 진행하였다는데 그 의미가 있다. 특히 마포구의 입지를 감안하여 CBD 와 YBD 의 직주근접을 고려한 연구를 진행하였고, 직주근접으로 형성된 인구수요가 창출한 학군·교육환경을 같이 감안하여 연구를 수행하여 두 가지 요인이 아파트 매매가격에 미치는 변화를 이해하는데 도움을 줄 수 있는 결과를 도출한 점에서 그 의의가 있다고 할 수 있다.