표제지
국문초록
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
1. 연구의 배경 13
2. 연구의 목적 17
제2절 연구의 범위 및 방법 20
1. 연구의 범위 20
2. 연구의 방법 22
3. 연구의 구성 24
제2장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 26
제1절 공시가격과 실거래가의 이론적 개념 26
1. 공시가격의 개념와 이론적 고찰 26
2. 공시가격의 유형 및 활용 29
3. 실거래가격의 개념과 이론적 고찰 33
제2절 단독주택 공시가격의 산정체계 36
1. 단독주택 공시가격 개요 36
2. 단독주택가격의 조사·산정방법 36
3. 주택가격비준표 39
4. 서울시 단독주택 공시가격 현황 39
제3절 현실화율의 의미와 현실화 계획의 문제점 42
1. 현실화의 개념 42
2. 공시가격 현실화의 필요성 42
3. 공시가격 현실화율의 의미 및 중요성 44
4. 공시가격 현실화 추진계획 및 내용 45
5. 기존 공시가격 현실화 계획의 문제점 49
제4절 선행연구의 고찰 52
1. 단독주택 공시가격에 관한 선행연구 52
2. 선행 연구와의 차별성 65
제3장 연구의 방법 68
제1절 연구모형 및 분석방법 68
1. 헤도닉 가격모형을 이용한 다중회귀모형 68
2. 이항로지스틱 회귀모형 70
제2절 연구가설 설정 73
제3절 예상변수의 선정 76
1. 종속변수 76
2. 독립변수 등 76
제4장 현실화율 결정요인 및 적정오차범위 이탈요인 실증분석 90
제1절 실증분석 90
1. 기술통계량 및 빈도분석 90
2. 집단 간의 차이에 대한 분석 95
3. 상관관계 분석 100
제2절 현실화율 결정요인 실증분석 104
1. 다중회귀모형 104
2. 변수별 분석결과 110
3. 분석 결과 해석 112
4. 현실화율 결정요인 도출 116
제3절 적정오차범위 이탈요인 실증분석 119
1. 이항로짓모형 119
2. 변수별 분석결과 128
3. 분석 결과 해석 130
4. 민감도 분석 135
제5장 결론 137
제1절 연구결과 요약 137
제2절 정책적 시사점과 제언 141
제3절 연구의 한계 146
참고문헌 148
부록_DATA MATCHING 152
Abstract 153
〈표 2-1〉 부동산 공시가격의 유형 및 공시체계 30
〈표 2-2〉 공시가격 활용 현황 31
〈표 2-3〉 서울시 개별주택 공시가격 분포 40
〈표 2-4〉 개별주택 공시가격 자치구별·가격별 분포 현황 등 41
〈표 2-5〉 공시가격 및 공시지가 관련 선행연구 요약표 54
〈표 2-6〉 공동주택 공시가격 관련 선행연구 요약표 56
〈표 2-7〉 단독주택 공시가격 관련 선행연구 요약표 61
〈표 2-8〉 선행연구에서 사용한 변수(요인)분석 _ 토지 및 공동주택 63
〈표 2-9〉 선행연구에서 사용한 변수(요인)분석 _ 단독주택 64
〈표 3-1〉 연구모형 72
〈표 3-2〉 거래특성 변수 78
〈표 3-3〉 도시지역 용도지역의 구분 80
〈표 3-4〉 도로상태(접면도로)의 구분 82
〈표 3-5〉 입지특성 변수 83
〈표 3-6〉 건물구조의 구분 85
〈표 3-7〉 건물특성 변수 87
〈표 3-8〉 경제특성 변수 88
〈표 3-9〉 변수 89
〈표 4-1〉 현실화율에 대한 기술통계 분석 결과표 91
〈표 4-2〉 현실화율에 대한 기술통계 분석 결과표 _ 이상치 제거 후 92
〈표 4-3〉 이상치 제거前後 다중회귀모형 비교분석 92
〈표 4-4〉 연속형 변수 기술통계량 93
〈표 4-5〉 빈도분석 94
〈표 4-6〉 집단차이 검정 결과표 95
〈표 4-7〉 Scheffe's multiple comparison 사후분석표 96
〈표 4-8〉 두 집단 간의 평균 차이분석 결과 97
〈표 4-9〉 상관관계 분석표 100
〈표 4-10〉 다중회귀분석 모형 요약표 104
〈표 4-11〉 모형별 다중회귀분석 결과표 105
〈표 4-12〉 모형별 다중회귀분석 결과비교표 107
〈표 4-13〉 표준화계수 베타값 분석 116
〈표 4-14〉 이항로지스틱 회귀분석 모형 요약표 122
〈표 4-15〉 모형별 로지스틱 회귀분석 결과표 123
〈표 4-16〉 모형별 이항 로지스틱 회귀분석 결과비교표 125
〈표 4-17〉 Hosmer-Lemeshow Goodness-of-Fit Test 126
〈표 4-18〉 이항로지스틱 회귀분석 민감도분석 결과비교표 136
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 25
〈그림 2-1〉 매도인·매수인 상호 간의 가격조정곡선 34
〈그림 2-2〉 단독주택가격 조사·산정 절차도 37
〈그림 2-3〉 개별주택가격 산정절차 38
〈그림 2-4〉 주택가격비준표 구성 항목 39
〈그림 2-5〉 빅카인즈(BIGKinds) 키워드 검색어 52
〈그림 3-1〉 서울시 권역생활권 구분도 79
〈그림 4-1〉 상관관계분석 시각화 I 101
〈그림 4-2〉 상관관계분석 시각화 II 102