부동산 공시가격은 조세, 복지 등 다양한 목적으로 활용되며, 그 시세 반영률이 낮고 불균형함으로써 현실화의 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 지난 정부에서는 공시가격 신뢰성 제고 방안으로 '부동산 공시가격 현실화 로드맵'을 제시하고, 현실화율 목표를 90%로 설정하였다. 현 정부는 공시가격 현실화 계획을 재검토하고 수정계획을 발표하였다. 고려해야 할 점은, 부동산 유형별 가격대별로 동일 또는 유사한 현실화율의 균형성을 유지하는 것에서 현실화율이 시작된다는 것이다. 이를 위해 현실화율 결정에 영향을 미치는 요인의 분석이 필요하다. 또한, 지난 정부가 설정한 90%의 현실화율 목표는 부동산의 실거래가격 편차와 공시가격 평가 오차를 10%의 오차범위로 감안하였다. 이에 관한 적정성 연구가 필요하다. 이에 따라 본 연구는 그동안 주택공시가격 관련 연구 분야에서 상대적으로 소외되어 온 단독주택을 대상으로 공시가격 현실화율 결정요인과 적정 오차범위 이탈요인에 관한 실증분석을 수행하였다. 이는 주택공시가격 결정 시 고려해야 할 중요한 요인을 제시하고, 주택공시가격 조사 및 산정체계의 정책적 보완점을 제시하는 데 목적이 있다.

본 연구는 서울특별시에 소재하는 단독주택의 2020년도 실거래가격과 주택공시가격을 토대로 현실화율 분석을 통해 진행하였다. 먼저 이론적 배경을 검토하고 기존의 선행연구를 분석하여 연구모형과 분석방법을 설정하였다. 그 다음으로 선행연구에서 제기된 한계점과 활용 가능한 변수들을 분석하여 예상 변수를 도출하였다. 이를 통해 기초 통계량 및 빈도 분석을 실시하고 그룹 간 평균 차이 검정과 상관관계 분석을 실시하였다. 마지막으로 다중회귀분석을 통해 단독주택 공시가격 현실화율 결정요인을 도출하였으며, 이항로지스틱 회귀분석을 통해 현실화율 적정오차범위 이탈요인을 분석하였다.

현실화율 결정요인 분석결과, 단독주택 공시가격 현실화율에 수직적 불공평성의 문제점을 확인하였고, 가장 큰 영향을 미치는 요인은 토지와 관련된 변수(입지특성)로 나타났다. 반면 건물특성 관련 변수는 현실화율 결정에 유의하지 않거나 영향력이 낮은 것으로 나타났다. 적정오차범위 이탈요인 분석결과, 저가주택의 경우 현실화율 적정오차범위를 이탈할 오즈비가 높은 것으로 나타나, 수평적불형평성의 문제점이 확인되었다. 또한, 거래비율(주택회전율)이 증가할수록 적정오차범위 이탈확률이 높아지는 것으로 나타났다.

최종적으로 본 연구에서 설정한 가설 중 현실화율 결정요인에 관한 가설과 적정오차범위 이탈요인에 관한 가설은 대체로 증명되었다. 이 연구를 통해 도출된 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 실거래가격(시장가치)이 단독주택 공시가격(평가가치)에 적극적으로 반영되어야 한다. 둘째, 획일적인 현실화율 추진계획에 대한 재검토가 필요하다. 셋째, 현재의 단독주택 공시가격 산정체계에서 공시가격 현실화율의 형평성과 균형성을 향상시키기 위해서는, 정밀한 입지특성 조사와 표준주택 분포조정 및 주택가격비준표의 개선이 필요하다.

본 연구는 2020년의 데이터만을 활용하여, 시간적 한계를 가지며 서울시 단독주택만을 대상으로 한 점이 유형 및 지역의 한계로 작용한다. 또한, 일부 변수의 세밀한 영향력 파악을 위해 다수준 분석을 진행하지 못한 점도 한계로 볼 수 있다. 이 연구의 결과는 단독주택 공시가격 산정체계 개선방안과 공시가격 현실화 추진계획에 참고 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.