본 연구는 고급주택시장의 실제 수요자가 고급주택을 선택함에 있어 중요한 가격결정요인이 무엇인지를 설문조사를 통해 명확히 도출하고, 이를 건물, 단지, 입지, 기타 요인으로 분류하여 해당 가격결정요인이 가격에 어떠한 영향을 미치는지 분석해보는 것을 목적으로 한다. 분석방법으로는 헤도닉 가격모형을 이용하였으며, 단계적 회귀분석을 통해 수요자나 공급자 입장에서 합리적인 매매가격 예측이 가능하도록 산식을 구성하였다.
단계적 회귀분석상의 종속변수는 2014년부터 2017년까지의 고급주택시장의 최상위 14개 단지 405개의 실거래가를 바탕으로 구성하였으며, 국토해양부 아파트 실거래가 및 서울시 부동산 정보광장, 부동산 114 등의 부동산 포털사이트 자료를 활용하였다. 독립변수에 대하여는 보다 실증적인 데이터를 얻기 위해 서울시 고급주택 거주자 50명 및 한남더힐 거주자 28명을 대상으로 1:1 설문조사를 실시하였다. 여기서 도출된 요인들을 중요도 순으로 선별하여 이론적인 가설을 세워 이를 검증하였다. 또한, 표본으로 선정된 각 고급주택들의 건물, 단지, 입지 등의 여러 특징들은 직접 임장하여 관계자에게 질의하는 등 다양한 경로를 통해 조사하여 특징별로 분류 적용하였다.
본 연구의 의의는 기존연구에서 거의 다뤄지지 않았던 연립주택(빌라), 아파트형(단독), 아파트형(단지)의 사례를 골고루 포진시키고 공동주택 공시가격 최상위층에 해당하는 고급주택들의 가격결정요인을 포괄적으로 다루어 보았다는 점과, 이를 검증하는 전단계로 쉽게 접근하기 어려운 실제 수요층(부유층)의 설문조사를 바탕으로 가설을 세우고 검증해보았다는 점에 있다.