재개발사업은 "정비기반시설이 열악하고 노후‧불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역‧공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업"으로 정의된다. 그러나, 사업성이 부족한 지역의 경우 주거환경이 열악해도 재개발이 추진되지 못해 슬럼화되는 등 사회적 문제가 발생하였다. 이에 따라 인센티브를 통해 낮은 사업성을 보완함과 동시에, 임대주택을 포함해 공공성을 강화한 "공공재개발"이라는 새로운 정비사업 방식이 등장하였다.
이 연구는 정비사업 방식별 지원방안에 따른 비용 및 효과를 비교하여 사업성 변화를 파악하는 것을 목적으로 한다. 아울러, 정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인의 변화에 의한 민감도를 분석하여, 사업추진 방향에 대한 정책적 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다.
연구대상지로 성남시 재개발사업 구역을 선정하였으며, 재개발 정비사업 방안은 민간에 의해 추진되는 재개발사업, 한국토지주택공사가 사업시행자이며 순환이주단지를 활용하는 성남형 공공재개발, 공공 사업시행으로 지원이 제공되는 공공재개발 방식으로 구분하였다. 재개발 정비사업 방안별 지원되는 공공지원 내용을 중심으로 연구하였으며, 그 주요 내용으로는 용도지역 상향, 용적률 상향, 사업비 융자 지원 등이 있다.
본 연구에서는 성남시 내 재개발구역인 A, B구역에 재개발사업, 성남형 공공재개발, 공공재개발의 정비사업 지원 방안을 대입하여 사업성을 도출하여 비교하였는데 공공지원이 많을수록 사업성 개선에 효과가 있었다. A구역과 B구역 모두 공공재개발 방식으로 사업을 진행하였을 때 사업성이 가장 높은 것으로 분석되었다.
다음으로, 정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인으로 공공임대주택 비율, 소형임대주택 비율, 정비기반시설 설치비 지원, 일반분양주택의 분양가, 사업 기간을 선정하여 민감도를 분석하였다. 분석 결과 공공임대주택 비율과 일반분양주택의 분양가가 다른 요인보다 사업성에 더 많은 영향을 미쳤고, 공공재개발 방식이 주택재개발, 성남형 공공재개발 방식에 비해서 사업 기간 지연에 따른 사업성 악화가 적었다. 따라서 공공재개발 방식은 사업성이 낮아 주민 스스로 사업추진이 어렵고 임대주택이 필요한 특징을 가진 지역에서 추진되어야 한다. 또한, 정비사업 추진 시 사업대상지별 지역적인 특성을 고려하여 알맞은 정비사업 방식을 선택하는 정책이 필요하다.