표제지
목차
제1장 서론 14
제1절 연구의 배경 및 목적 14
1. 연구의 배경 14
2. 연구의 목적 17
제2절 연구의 범위 및 방법 18
1. 연구의 범위 18
2. 연구의 방법 19
제3절 연구의 구성 및 체계 20
제2장 중소형 빌딩 개발사업에 관한 문헌고찰 22
제1절 부동산 개발사업의 개념과 특성 22
제2절 중소형 빌딩 특성 26
1. 빌딩 정의 및 분류 26
2. 중소형 빌딩의 정의 및 특징 33
3. 중소형 빌딩의 권역별 특성 36
4. 중소형 빌딩의 개발사업의 단계별 절차 37
제3절 중소형 빌딩 개발사업과 리스크 43
1. 리스크의 개념과 분류 43
2. 리스크 분석 47
3. 리스크 요인과 중요도 50
제4절 중소형 빌딩 개발사업에 관한 선행연구 검토 55
1. 부동산 개발사업의 리스크 55
2. 중소형 빌딩의 가격결정요인 60
3. 중소형 빌딩의 임대료 65
4. 선행연구와의 차별성 도출 69
제3장 서울시 중소형 빌딩 현황과 분석의 틀 70
제1절 서울시 중소형 빌딩 현황분석 70
1. 서울시 중소형 빌딩 현황 70
2. 서울시 중소형 빌딩 거래 및 투자 71
제2절 중소형 빌딩 개발사업의 리스크 요인 지표체계 구축 74
1. 리스크 요인의 도출 75
2. 리스크 요인의 적합성 검증 80
제3절 분석의 틀과 적용기법 85
1. 조사분석의 틀 85
2. AHP 기법의 적용 87
3. Fuzzy 이론의 적용 95
제4장 리스크 요인과 중요도에 관한 실증분석 97
제1절 응답자 특성 97
제2절 상대적 중요도분석 98
1. 개발단계별 상대적 중요도 99
2. 리스크 속성별 상대적 중요도 100
3. 리스크 요인별 중요도 104
4. 종합분석 114
제3절 절대적 중요도 분석 116
1. 절대적 중요도 분석 116
2. 리스크 중요도의 보정 125
제4절 분석결과의 요약 137
제5장 결론 142
제1절 연구결과 요약 및 시사점 142
1. 연구결과 요약 142
2. 연구의 시사점 144
제2절 연구의 정책적 제언 및 한계 146
1. 연구의 정책적 제언 146
2. 연구의 한계 및 향후과제 147
참고문헌 148
Abstract 154
부록 157
[부록1] 설문지 157
[부록2] 설문지 159
〈표 2-1〉 부동산 유형별 분류 27
〈표 2-2〉 건축법상 부동산의 용도별 분류 28
〈표 2-3〉 빌딩 기능 범주 29
〈표 2-4〉 신영에셋 빌딩 분류 기준 30
〈표 2-5〉 JUST R 빌딩 분류 기준 31
〈표 2-6〉 Mate Plus 등급 분류 기준 31
〈표 2-7〉 Savills Korea 등급 분류 기준 32
〈표 2-8〉 업체별 등급 분류 기준 변수 32
〈표 2-9〉 중소형 빌딩의 정의 35
〈표 2-10〉 빌딩의 권역별 특징 37
〈표 2-11〉 부동산 개발사업 단계(해외연구) 38
〈표 2-12〉 부동산 개발사업 단계(국내연구) 38
〈표 2-13〉 리스크 식별기법 48
〈표 2-14〉 리스크 분석방법 50
〈표 2-15〉 공장 이전적지 개발사업의 리스크 요인 51
〈표 2-16〉 전라북도 공동주택 개발사업의 리스크 요인체계 52
〈표 2-17〉 도시형생활주택의 리스크요인 53
〈표 2-18〉 부동산 개발사업에 관한 선행연구 58
〈표 2-19〉 중소형 빌딩의 가격결정에 관한 선행연구 64
〈표 2-20〉 중소형 빌딩의 임대료에 관한 선행연구 68
〈표 3-1〉 중소형 빌딩 개발사업의 리스크 요인 도출을 위한 선행연구 분석 75
〈표 3-2〉 중소형 빌딩 개발사업의 리스크 요인 평가항목 79
〈표 3-3〉 중소형 빌딩 개발사업의 리스크 요인 검증 80
〈표 3-4〉 설문조사 개요 82
〈표 3-5〉 중소형 빌딩 개발사업의 리스크 요인 도출을 위한 AHP 최종항목 84
〈표 3-6〉 쌍대비교의 평가측도 90
〈표 3-7〉 일관성 허용한도 95
〈표 4-1〉 응답자 특성 총괄표 98
〈표 4-2〉 개발단계별 상대적 중요도 99
〈표 4-3〉 사업예비타당성 단계의 리스크 속성 상대적 중요도 100
〈표 4-4〉 개발실시 단계의 리스크 속성 상대적 중요도 101
〈표 4-5〉 준공단계의 리스크 속성 상대적 중요도 102
〈표 4-6〉 자산관리의 리스크 속성 상대적 중요도 103
〈표 4-7〉 시장환경분석 요인의 상대적 중요도 104
〈표 4-8〉 자산실사(법적, 물리적, 재무적) 요인의 상대적 중요도 105
〈표 4-9〉 건축설계(기본설계, 실시설계) 요인의 상대적 중요도 106
〈표 4-10〉 인허가 및 명도 요인의 상대적 중요도 107
〈표 4-11〉 시공관리 및 사업약정 요인의 상대적 중요도 108
〈표 4-12〉 준공관리 요인의 상대적 중요도 109
〈표 4-13〉 마케팅 계획 요인의 상대적 중요도 110
〈표 4-14〉 분양관리 요인의 상대적 중요도 111
〈표 4-15〉 건물운영 및 관리 요인의 상대적 중요도 112
〈표 4-16〉 매각관리 요인의 상대적 중요도 113
〈표 4-17〉 상대적 중요도 종합분석 115
〈표 4-18〉 절대적 중요도 산출 평가척도의 내용 116
〈표 4-19〉 단계별 절대적 중요도 117
〈표 4-20〉 사업예비타당성 단계의 절대적 중요도 118
〈표 4-21〉 개발실시 단계의 절대적 중요도 119
〈표 4-22〉 준공단계의 절대적 중요도 121
〈표 4-23〉 자산관리 단계의 절대적 중요도 122
〈표 4-24〉 리스크 요인의 절대적 중요도 123
〈표 4-25〉 단계별 중요도 보정 126
〈표 4-26〉 사업예비타당성 중요도 보정 127
〈표 4-27〉 개발실시단계 중요도 보정 129
〈표 4-28〉 준공단계 중요도 보정 130
〈표 4-29〉 자산관리단계 중요도 보정 132
〈표 4-30〉 중소형 빌딩 보정중요도 종합분석 134
〈표 4-31〉 중소형 빌딩 개발사업의 Fuzzy-AHP 종합중요도 비교 135
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 21
〈그림 2-1〉 손해의 빈도와 강도를 기반한 리스크 분류 및 대응방안 46
〈그림 3-1〉 서울시 1,000억원 미만 빌딩 거래량 및 거래금액 71
〈그림 3-2〉 분기별 중소형 빌딩의 거래량 72
〈그림 3-3〉 연도별 투자자 유형별 거래량 73
〈그림 3-4〉 '21.3분기 금액대별 거래량 및 거래규모 73
〈그림 3-5〉 중소형 빌딩 개발사업의 단계별 절차 77
〈그림 3-6〉 분석의 틀 86
〈그림 3-7〉 AHP 실행순서 91
〈그림 4-1〉 개발단계별 상대적 중요도 99
〈그림 4-2〉 사업예비타당성 단계의 리스크 속성 상대적 중요도 100
〈그림 4-3〉 개발실시 단계의 리스크 속성 상대적 중요도 101
〈그림 4-4〉 준공단계의 리스크 속성 상대적 중요도 102
〈그림 4-5〉 자산관리단계의 리스크 속성 상대적 중요도 103
〈그림 4-6〉 시장환경분석 요인의 상대적 중요도 104
〈그림 4-7〉 자산실사(법적, 물리적, 재무적) 요인의 상대적 중요도 105
〈그림 4-8〉 건축설계(기본설계, 실시설계) 요인의 상대적 중요도 106
〈그림 4-9〉 인허가 및 명도 요인의 상대적 중요도 107
〈그림 4-10〉 시공관리 및 사업약정 요인의 상대적 중요도 108
〈그림 4-11〉 준공관리 요인의 상대적 중요도 109
〈그림 4-12〉 마케팅 계획 요인의 상대적 중요도 110
〈그림 4-13〉 분양관리 요인의 상대적 중요도 111
〈그림 4-14〉 건물운영 및 관리 요인의 상대적 중요도 112
〈그림 4-15〉 매각관리 요인의 상대적 중요도 113
〈그림 4-16〉 Fuzzy 분석에 의한 종합중요도 136
〈그림 4-17〉 중소형 빌딩 개발사업의 상위 5개 리스크 요인 141