공개공지는 도시 공간에 쾌적성을 부여하고 구성원 간의 상호작용 기회를 확보하기 위해 마련된 장치이다. 그리고 공개공지 조성의 목적은 민간이 주체가 되어 공공을 위한 오픈스페이스를 제공하여 살아있는 도시 공간을 조성하는 것이다. 이는 사유지에 해당하는 공공을 위한 공간이다. 공개공지는 1991년 건축법을 통해 제도화되었지만, 그 내용은 확보해야 하는 공개공지 면적을 나타내는 수치에 불과하였다. 규정된 수치만 충족한다면 건축 인허가를 받는데 문제가 되지 않는다. 이로 인해 수치를 제외한 공개공지를 조성하는 과정에서 고려해야 하는 사항과 기준에 대해서는 다루고 있지 않은 상황이다. 따라서 질적인 측면을 다루는 사항이 부족한 상황이고 버려지는 공간이 발생하는 점과 본래 조성취지와 다르게 이용되는 것이 현재 공개공지 제도가 갖는 대표적인 문제점이다. 도시의 개발 밀도가 증가하고 있는 가운데 효율적으로 대지를 활용할 수 있는 방안을 마련하여 이러한 상황을 개선하는 것에 대한 고민이 필요하다.
본 연구는 앞서 제시한 문제점을 해결하여 공개공지를 활성화하기 위해 공개공지를 조성하는 기준에 대한 개선방안 제시를 목적으로 한다. 활성화된 공개공지는 다양한 특성의 이용자를 가지며 여러 방법으로 해당 공간을 이용하는 공간을 칭한다. 이를 위해 진행한 연구의 과정은 첫째, 공개공지의 조성 기준을 규정하고 있는 「건축법」, 「서울특별시 건축조례」, 「서울특별시 지구단위계획 수립기준」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시 및 주거환경 정비법」, 「서울특별시 공개공지 가이드라인」, 「서울특별시 건축물 심의 기준」에서 해당 규정을 분석하여 문제점을 파악하였다. 둘째, 현행 제도 적용 현황파악을 위해 다양한 도시적 맥락으로부터의 유입이 이루어지는 강남구 테헤란로에 입지한 공개공지를 대상으로 공개공지 조성 관련 물리적 요소와 이용현황을 관찰하였다. 셋째, 현장에서 관찰한 내용을 바탕으로 행태지도를 작성하여 이용 패턴을 파악하였으며, 공개공지 활성화를 위한 접근성, 쾌적성, 활용성을 형성하는 요인에 대한 평균비교 분석과 이용자 행태분석을 하였다. 넷째, 제도분석과 현장분석 내용을 종합하여 개선 방향을 제안하였다. 제도와 현장분석의 결과는 다음과 같다.
첫째, 공개공지의 조성 기준에 관한 규정은 제도적으로 면적에 대한 세분화가 가장 필요하다는 것을 확인하였다. 면적이 좁을수록 이용률은 낮았으며 이용자가 전혀 없었던 대상지도 가장 좁은 면적의 대상지였다. 이와 더불어 현행 제도에서 공개공지를 2개소로 분할하여 조성할 수 있는 기준에 대한 세분화가 필요하다. 분할을 허용하거나 배치해야 하는 위치에 대한 입지적 조건이 제시되어 있지 않아서 인지성이 떨어지거나 임의로 사유화가 진행된 대상지를 관찰할 수 있었다.
둘째, 공개공지의 조성 기준을 다룬 제도들을 분석해보았을 때, 각 기준은 공개공지의 쾌적성, 접근성, 활용성으로 구분되며 가장 큰 영향 관계를 형성하는 특성은 쾌적성이었다. 쾌적성을 형성하는 요소에 해당하는 녹지율, 채광, 차폐의 정도, 앉을 공간의 수가 이용자 수에 영향을 끼치는 것을 확인하였다. 특히 채광이 확보되지 않거나 필로티형으로 조성된 공개공지는 그늘이 조성되어 이용자가 적거나 거의 없는 사례가 있었다. 이를 통해, 쾌적성 향상을 위해서 시설물의 배치에 대한 세부사항을 추가할 필요성을 확인하였다.
셋째, 접근성 측면에서는 지하철 출입구와 직접 연계가 가능한 공개공지의 이용자 수가 많았으며 이용행태 또한 비교적 다양하게 나타났다. 버스정류장과의 연계성보다는 지하철 출입구로부터의 연계성이 활용성에 영향을 더 많이 준다. 그러나 지하철 출입구와의 관계보다는 물리적 기준으로부터 영향을 더많이 받는 것을 확인하였다. 그리고 건축물을 기준으로 공개공지가 조성된 위치는 실제 이용자 수에 대해서는 영향력이 거의 없었다.
넷째, 활용성 측면에서는 건축물과의 연계를 통한 활용성을 구축해야 한다. 이는 건축물과 공개공지의 출입구 위치의 관계를 비롯하여 공개공지에서 허용하는 활동에 대한 제한사항이 포함된다. 현행 제도에서는 건축물 출입구로 향하는 통로에 해당하는 면적은 공개공지 면적으로 산정하지 않는다는 규정으로 인해 건축물과 공개공지 출입구를 서로 반대로 배치하거나 건축물과 연계되지 않도록 배치하는 것을 원칙으로 하고 있다. 그러나 활용성 향상을 통한 공공성 확보를 위해서는 건축물과 연계한 활용을 허용하고 각 출입구의 연계를 장려할 필요가 있다. 그리고 활용성과 관련해서는 취지 및 대상에 따라 공개공지 내에서 이루어지는 상업활동을 선별적으로 허용하거나 공간 활용을 위한 신청 절차를 축소하는 방안에 대한 고민이 이루어져야 한다.
앞으로 진행되는 연구에서는 공공성 확보를 위해 실효성을 갖춘 인센티브를 적용하기 위해 지구단위계획의 내용을 반영하는 개선방안에 대한 내용이 다루어져야 한다. 추가적으로, 실효성을 갖춘 공공성 확보를 통한 공개공지 제도의 활성화를 위해 인센티브제도에 대한 개정이 필요하다. 이때, 지구단위계획의 내용을 분석하고 개선방안에 대한 고찰이 진행되어야 할 것이다.