최근 부동산시장은 경기불황과 각종 규제 정책과 코로나의 여파로 인해 공실률이 지속적으로 증가하는 추세이며 임대 공실에 있어 심각한 문제로 대두되고 있다. 이러한 코로나 여파와 공실률 문제는 임대시장이 임차인 중심으로 전환되어 그들이 필요로 하는 다양한 방면 자산관리의 차별화된 서비스에 대한 요구와 관심이 높아지고 있는 현실이다.
따라서 수익률 유지와 임차인확보를 위한 치열한 경쟁 구도는 피할 수 없는 상황이며 임차인들의 여러 가지 요구사항을 파악하여 더욱 좋은 자산관리서비스를 제공하기 위한 노력과 결실이 필요한 시기이다. 건물의 운영수익을 안정적으로 유지하기 위해 리스크 관리 중 공실률 관리는 자산관리의 역량을 평가하는 중요한 평가 기준 중 하나이다.
새로운 임차인을 유지하게 시키는데 발생하는 비용보다 기존 임차인을 유지하게 시키는데 필요한 비용이 훨씬 경제적으로 안정됨으로 임차인을 유지하게 시키기 위해서는 여러 가지의 다양하고 차별화된 자산관리서비스를 제공하는 것이 중요하다고 생각이 된다.
.본연구에서는 최근 전통시장의 임차인확보에 관한 관심이 높아지고 있는 현실에서 자산관리서비스가 임차인의 만족도를 높이며 재계약을 할 수 있도록 도와주는 요인을 찾아 차별화되고 전문화된 자산관리업체가 질 높은 자산관리서비스를 제공하며 체계적이고 차별화된 임차인 유지전략을 어떻게 지속할 수 있는 방법을 고찰하고자 하였으며 부동산 자산관리업체가 실제로 부동산 자산운용 서비스를 제공하고 있는 전통시장을 중심으로 임대차 계약에 참여하는 사업주와 업체담당자를 대상으로 실증분석을 할 것이다.
연구 과정에서는 부동산 자산운용의 이론적 배경, 임차인의 만족도, 갱신 의사 등을 살펴보고 이들 간의 상관관계를 살펴보고 이를 바탕으로 연구모형을 설계하고 가설을 설정하였다. 이렇게 수립된 모형을 분석한 결과, 갱신 의사에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 환경적 요인과 가격 측면 요인임을 알 수 있었다.
자산관리 서비스요인 중 대중교통, 입지, 주변 환경, 건물 규모, 공간구성, 임대사업자의 상태 등 환경적 요인이 임차인의 만족도와 임차인의 의도에 유의한 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 입지, 주변 환경, 대중교통과 같은 다양한 요소들은 자산관리자가 임의로 변경할 수 없는 서비스 외적인 요인들이지만, 공간의 구성이나 임차사 현황은 자산관리자의 노력으로 변경시키거나 다르게 개발하여 발전시킬 수 있는 자산 운용서비스 요인으로서 부동산 임차인의 만족도를 높여 증가시킬 수가 있을 것으로 판단되고 있다.
본 연구에서 특별한 점은 가격 측면 요인(임대료, 보증금, 관리비)이 자산관리 서비스에 있어서 임차인의 임대 만족도가 중요하다고 보고 가격 측면 요인이 전통시장의 임대 선택에 있어서 아주 중요한 요인이라는 것을 설문지 응답자들이 알고는 있지만 CBD 내 최고급 사무용 건물의 높은 임대료로 인한 가격 측면 요인의 만족도는 매우 낮게 나타나는 현상을 알 수가 있다.
즉, 서울과 같이 최고급 건물을 사용하는 임차인이라면 더욱더 가격 측면 요인은 누가 보더라도 필요한 요소임에는 틀림이 없지만, 임대 만족도에서는 낮은 점수의 폭을 보일 수밖에 없는 항목이라고 보여지고 있다.