주택은 사람들의 삶을 영위하기 위한 기본적인 공간이며, 외부에서 발생 가능한 위험으로부터 자신을 보호해 주는 방패의 역할을 수행한다. 주택은 심적 안정을 얻을 수 있고, 태어나서부터 생을 마감하는 순간까지 안전하고 안정된 삶을 영위하기 위한 필수 공간이라고 할 수 있다. 현대사회에서 주택의 경우 거주(居住)하는 방식에 따라 크게 소유(所有) 방식과 임대차(賃貸借) 방식으로 구분할 수 있는데, 젊을수록 임대차 위주로 거주하다가, 연령이 증가할수록 주거의 안정을 위하여 많은 사람들이 주택을 소유하기 위해 노력한다. 안정된 주거 환경을 확보하기 위하여 소유나 임대차의 목적으로 무리한 대출을 통해서라도 주택을 마련하는 경우가 있는데, 이러한 경우를 빗대어 하우스 푸어(House-Poor) 또는 랜트 푸어(Rent-Poor)라는 말로 통용될 정도이다.
최근에는 불안정한 주택가격으로 인하여 2030 청년 세대층에서 주택을 소유하기 위하여 '영혼까지 끌어 모은다' 라는 소위 '영끌'이란 용어까지 등장하는 상황이다. 하우스 푸어(House-Poor)라는 것은 주택을 소유는 하고 있지만, 많은 대출로 인하여 이자 납부에 대한 부담으로 가난하게 사는 자를 말하며, 랜트 푸어(Rent-Poor)라는 것은 많은 임차료에 따른 임차료를 조달하기 위하여 무리한 대출로 이자 납부에 대한 부담 때문에 삶의 여유가 없는 자를 말한다.
주택 구매 또는 임차를 위하여 자금이 부족한 경우 금융기관으로부터 대출을 받으려고 해도 대출한도 규제에 묶여 필요한 만큼 대출을 받지 못하고 있고, 나아가 대출을 받더라도 매달 대출 원리금을 상환해 나가는 것이 가계에 큰 부담으로 작용하고 있는 것이 현실이다.
이와 같은 이유로 내 집 마련이 어려운 무주택 서민들이 좀 더 낮은 가격으로 집을 마련할 수 있는 방안으로 각광 받고 있는 방법에는 지역주택조합의 제도를 들 수 있다. 정부는 1988년 무주택자의 주택마련의 기회를 확대하는 동시에 주택공급의 범위를 제한하기 위한 목적으로 주택조합제도를 도입하였다.
지역주택조합 사업은 주택시장의 트랜드를 반영하여 주택의 공급을 담당하는 한 축이지만, 현실적으로 조합원의 피해를 방지할 수 있는 법률 개정이 적극적으로 이루어지지 않아 문제가 발생하기도 한다.
사업의 불확실성(不確實性), 사업부지 미확보(未確保), 조합과 조합원간 갈등(葛藤)은 제도 도입 초기부터 계속적·반복적으로 발생하고 있는 상황으로 조합원의 피해를 방지할 수 있는 실질적인 제도 개선은 미약하게 이루어지고 있는 실정이다. 사업지연과 조합의 사업부실에 따른 손실이 고스란히 조합원에게 전가(轉嫁)되고 있으나, 이러한 사실을 인지하고 있는 조합원은 극히 제한적이다.
주택법상 주택조합에는 일정한 자격과 요건에 맞는 지역주민을 조합원으로 하는 지역주택조합과 동일한 직장에 소속되어 있는 근로자가 조합원으로 가입할 수 있는 직장주택조합, 주택건축물의 노후화로 인하여 철거를 수반하지 않고 주택을 수선하는 리모델링조합으로 구분될 수 있다. 이러한 주택조합의 사업방식 중 지역주택조합은 동일지역에 거주하는 사람들이 토지비와 건축비를 공동으로 분담하여 공동주택을 건립하는 제도로서 다른 주택조합 사업방식 중 현재 가장 활발하게 진행되고 있다. 지역주택조합 사업은 각각의 조합원이 사업주체가 되어 공동주택(아파트) 건립을 위한 비용을 공동으로 분담하고, 사업이익을 공유함으로서 일반에 분양하는 아파트와 비교해 주택가격이 비교적 낮은 장점이 있는 반면, 입법의 미비나 조합운영의 부조리 등으로 인하여 사업 자체가 실패로 돌아가면서 선의(善意)의 조합원들이 정신적, 물적 피해를 보는 사례들이 발생하고 있는 실정이다.
본 연구는 지역주택조합 사업의 법·제도적 변화를 살펴보고, 법·제도 개선 전략으로 사업준비단계상 개선 전략인 조합설립추진위원회 결성 신고 의무화를 제시하였고, 사업시행단계상 개선 전략인 지역주택조합 사업 핵심(核心)사항(事項) 고지 의무화, 조합설립이후 조합원 지위(地位) 변동(變動) 가능 허용, 매도(賣渡)청구권 조건 완화, 사업계획승인 신청 요건 완화를 통해 법·제도적 미비점을 보완하고 구체적인 범위를 제시하였다.
또한 지역주택조합 운영 개선 전략으로 조합규약(組合規約)의 개선과, 신탁회사의 자금관리 공공성(公共性) 부여 등을 통해 업무대행자와 사업을 진행하는 방안을 제시하였다.
본 연구는 지역주택조합 사업에 따른 조합원 피해를 예방하고, 투명한 조합운영을 보장하기 위한 법·제도 개선방안 마련을 토대로 지역의 주택사업에 대한 선의의 피해자를 사전에 예방하고, 나아가 지역주택조합에 대한 제도와 지역주택조합 사업 전반에 걸친 문제점들을 살펴보고 지역주택조합 사업에 대한 활성화(活性化) 방안(方案)을 모색하고자 한다.