표제지
목차
요약 9
I. 서론 12
1. 연구의 배경 및 목적 12
2. 연구의 범위 및 방법 15
3. 연구의 체계 17
II. 이론적 배경 및 국내·외 리츠 현황 19
1. 리츠의 개요 19
1.1. REITs의 도입배경 19
1.2. REITs의 정의 21
1.3. REITs의 특징 22
1.4. REITs의 일반구조 23
1.5. 리츠의 유형 25
1.6. 리츠와 부동산 펀드 28
2. 리츠 활성화에 대한 요인 29
2.1. 인식 정도 30
2.2. 안정성 32
2.3. 수익성 33
2.4. 법제도특성 34
3. 기업지배구조 35
3.1. 이해일치가설 37
3.2. 경영자안주가설 39
4. 국내 리츠 현황 41
4.1. 리츠인가 및 자산규모 현황 41
4.2. 2020년 분기별 리츠 현황 43
4.3. 리츠 수익률 44
4.4. 투자유형별 자산규모 현황 45
5. 국외 리츠 현황 47
5.1. 미국의 리츠(US-REITs) 시장 현황 48
5.2. 호주 리츠(LPT) 50
5.3. 일본 리츠의 시장 현황 53
5.4. 싱가포르 리츠의 시장 현황 56
6. 국내외 리츠 시사점 59
III. 선행연구 61
1. 리츠 활성화 관련 선행연구 61
2. 리츠 특성 및 수익률 관련 선행연구 65
3. 기업지배(소유)구조 관련 선행연구 74
4. 선행연구 요약 80
5. 연구의 차별성 81
IV. 실증분석 83
1. 분석 가설의 종합 83
2. 설문분석 85
2.1. 연구모형 85
2.2. 변인구성 86
2.3. 연구가설 92
2.4. 조사의 설계 92
2.5. 응답자의 인구통계학적 특성 93
2.6. 응답자의 투자성향 95
2.7. 측정모형 97
2.8. 구조모형과 검증 108
2.9. 분석결과 111
3. 데이터 분석 114
3.1. 연구의 가설 및 모형설계 114
3.2. 변수설정 126
3.3. 분석결과 134
V. 결론 139
1. 연구의 요약 139
2. 연구의 시사점 144
3. 연구의 한계점 및 향후 과제 147
참고문헌 148
ABSTRACT 158
설문지 163
〈표 II-1〉 부동산투자회사의 종류별 비교 27
〈표 II-2〉 리츠와 부동산 펀드의 비교 29
〈표 II-3〉 연도별 리츠증가 및 자산규모 현황 41
〈표 II-4〉 2020년 4분기 상장리츠 현황 43
〈표 II-5〉 2020년 4분기 운영현황 44
〈표 II-6〉 2020년 4분기 신규리츠 현황 44
〈표 II-7〉 연도별 연평균 배당수익률 45
〈표 II-8〉 기업구조조정/위탁관리리츠 유형별 현황 46
〈표 II-9〉 자산규모별 현황 46
〈표 II-10〉 국외 상장리츠 현황(2020년 3월 기준) 47
〈표 II-11〉 미국 리츠 업종별 연간 총수익률 50
〈표 II-12〉 리츠 업종별 운용자산 규모 53
〈표 II-13〉 일본 리츠 연간 수익률 55
〈표 II-14〉 리츠 업종별 운용자산 규모 58
〈표 III-1〉 리츠 활성화 관련 선행연구 비교분석 64
〈표 III-2〉 리츠수익률 및 특성관련 국내선행연구 비교분석 71
〈표 III-3〉 리츠수익률 및 특성관련 국외선행연구 비교분석 73
〈표 III-4〉 기업지배구조 관련 국내외선행연구 비교분석 78
〈표 IV-1〉 설문분석 & 데이터분석 연구가설 종합 84
〈표 IV-2〉 변수구성 90
〈표 IV-3〉 응답자의 인구통계학적 분석결과 94
〈표 IV-4〉 응답자의 투자성향 96
〈표 IV-5〉 추출된 변수설명 98
〈표 IV-6〉 탐색적 요인분석 결과 100
〈표 IV-7〉 측정모형의 적합도 검증 103
〈표 IV-8〉 측정모형의 타당성 기준 104
〈표 IV-9〉 측정모형의 집중타당도 검증 106
〈표 IV-10〉 측정모형의 판별타당도 검증 108
〈표 IV-11〉 연구모형의 적합도 109
〈표 IV-12〉 구조방정식 모형 분석결과 110
〈표 IV-13〉 직접효과 가설검증 결과 111
〈표 IV-14〉 매개변수를 통한 매개효과 가설검증 효과 112
〈표 IV-15〉 기업구조조정(CR) 리츠회사 현황(2019년 4분기 기준) 120
〈표 IV-16〉 임대위탁관리 리츠회사 현황(2019년 4분기 기준) 121
〈표 IV-17〉 개발위탁관리 리츠회사 현황 123
〈표 IV-18〉 자기관리 리츠회사 현황 126
〈표 IV-19〉 수익률 관련 시간 흐름에 따른 선행연구 변수 요약 129
〈표 IV-20〉 기술통계량 133
〈표 IV-21〉 자기자본수익률(ROE) 영향요인 모형요약 134
〈표 IV-22〉 자기자본수익률(ROE) 영향요인 분산분석 134
〈표 IV-23〉 자기자본수익률 영향요인 분석 결과 136
〈표 IV-24〉 배당수익률 영향요인 모형요약 137
〈표 IV-25〉 배당수익률 영향요인 분산분석 137
〈표 IV-26〉 배당수익률 영향요인 분석 결과 138
〈그림 I-1〉 연구의 흐름도 18
〈그림 II-1〉 REITs의 자금흐름도 25
〈그림 II-2〉 리츠 개수 증가추이 42
〈그림 II-3〉 일본 리츠 연간 수익률 추이 55
〈그림 IV-1〉 연구분석모형 85
〈그림 IV-2〉 확인적 요인분석 102
〈그림 IV-3〉 구조모형 검증결과 109