지난 5월, 서울메트로와 서울도시철도공사가 통합하여 서울교통공사로 새롭게 출범하였다. 서울교통공사는 40년간의 축적된 지하철 운영 노하우로 서울지하철 1~8호선과 9호선을 운영하고 있으며, 하루 600만 명이 넘는 시민이 이용하고 있다.
또한, 1~8호선 277개역에는 총 1,941개의 상가가 운영되고 있어, 서울 시민의 소비 생활과 밀접한 관계가 있다. 그러나, 지하철 운영사 고유 자산인 집객력, 역사 공간 등 자원에도 불구하고, 임대인이 공공기관이라는 한계와 시장 상황에 즉각 반응할 수 없는 임대 계약 구조로 인해, 상가 발전이 일관적이지 못하며 상가 운영에 다양한 문제점을 갖고 있다.
따라서, 본 연구는 지하철역 구내상가를 대상으로 임대료 결정요인을 분석하여, 상가 운영의 체계성과 효율성을 제고하고자 하였다. 전체 상가 中, 2017년 현재 정상적으로 운영되고 있는 235개 역 1,294개 상가의 단위당 월 임대료를 종속변수로, 지상상권 특성, 지하상권 특성, 개별상가 특성 등을 독립변수로 설정하여, 상관관계분석과 다중회귀분석을 실시하였으며 결과는 다음과 같다.
역별 유동인구 수, 주변 상가업소 수, 승하차인원, 운임구간여부, 편의점, 화장품, 식음 업종 등은 양(+)의 영향을 미치며, 역내 소재하는 총상가수, 개별면적, 층수 등은 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
분석을 통해 도출된 각 변수의 유의성과 영향력을 근거로 상가 운영의 개선안을 마련하였고, 이는 상가 운영기관과 상가 임차를 계획하는 투자자에게 유용한 시사점을 제공할 것으로 기대된다.