표제지
목차
국문초록 9
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 12
제3절 선행연구 고찰 13
1. 공공지원제도에 관한 연구 13
2. 신탁방식 정비사업에 관한 연구 13
3. 재건축초과이익환수제도에 관한 연구 14
4. 선행연구와의 차별성 15
제2장 공공지원제도와 신탁방식의 비교 16
제1절 재건축사업의 개요와 현황 16
1. 재건축사업의 의의 16
2. 재건축사업의 시행주체 16
3. 재건축사업의 절차 17
제2절 도시정비사업의 공공지원제도 22
1. 공공지원제도 도입배경 및 의의 22
2. 공공지원제도의 연혁 23
3. 공공지원제도 운영현황 24
4. 공공지원제도의 주요 내용 24
제3절 신탁방식 도시정비사업 29
1. 신탁사업의 유형과 특징 29
2. 신탁방식 도시정비사업의 의의와 특징 31
제4절 재건축부담금의 개요와 현황 34
1. 재건축부담금의 의의 34
2. 재건축부담금 산정 방식 34
3. 재건축부담금 현황 39
제3장 공공지원방식과 신탁방식의 비교 41
제1절 사례를 통한 사업방식에 따른 정성적 분석 41
1. S재건축사업 주요경과일정 41
2. 전문적 사업운영 사례 44
3. 안정한 자금조달을 통한 사업지연 방지 47
4. 사업속도 50
제2절 사례를 통한 사업방식에 따른 정량적 분석 53
1. 사업분석 시뮬레이션 모델링 53
2. 사업방식에 따른 사업성 비교 가정 56
3. 사업방식에 따른 사업수지 비교 66
제4장 공공지원방식과 신탁방식의 재건축부담금 68
제1절 사업방식 변경에 따른 재건축부담금 비교 시뮬레이션 68
1. 개시시점의 주택가격 산정 68
2. 정상집값 상승분 산정 69
3. 개발비용 산정 71
4. 종료시점 주택가격 산정 72
5. 사업방식에 따른 재건축부담금의 비교 74
제2절 사업방식에 따른 재건축부담금 비교 소결 76
제5장 결론 78
제1절 연구의 결과 78
제2절 연구의 한계 81
참고문헌 82
ABSTRACT 84
〈표 2-1〉 건축연면적에 따른 융자금 한도액 27
〈표 2-2〉 공공지원제도 도입 후 변경된 법률 주요내용 28
〈표 2-3〉 재건축부담금 산정방식 38
〈표 2-4〉 재건축부담금 부과 단지 현황 39
〈표 3-1〉 S뉴타운 내 도시정비사업 현황 41
〈표 3-2〉 S재건축 주요사업 일정 43
〈표 3-3〉 S재건축사업 자금차입내역(2004년~2010년) 48
〈표 3-4〉 S재건축사업 추진위원회 미지급금 현황(2004년~2010년) 49
〈표 3-5〉 서울시 도시정비사업현황 및 단계별 평균 소요기간 52
〈표 3-6〉 사업방식별 사업분석 산정기준 53
〈표 3-7〉 사업비 분석 시뮬레이션 모델링(신탁방식A 기준) 55
〈표 3-8〉 S재건축 사업방식에 따른 예상 사업기간 57
〈표 3-9〉 S뉴타운 도시정비사업현황 및 단계별 평균 소요기간 58
〈표 3-10〉 서울D구역 2017년 5월 기준 공사비 비교표 60
〈표 3-11〉 인천Y구역 2017년 9월 기준 공사비 비교표 61
〈표 3-12〉 사업방식에 따른 공사비 산정표 61
〈표 3-13〉 사업비 분석 시뮬레이션 모델링(신탁방식B 기준) 63
〈표 3-14〉 사업비 분석 시뮬레이션 모델링(공공지원방식 기준) 64
〈표 3-15〉 사업방식에 따른 금융비 산정표 65
〈표 3-16〉 사업방식에 따른 사업비 내역분석 67
〈표 4-1〉 개시시점의 주택가액 비교 69
〈표 4-2〉 정기예금이자율 산정 70
〈표 4-3〉 평균주택가격상승률 산정 71
〈표 4-4〉 정상주택가격 상승분의 비교 71
〈표 4-5〉 개발비용의 비교 72
〈표 4-6〉 종료시점의 주택가액 비교 74
〈표 4-7〉 사업방식에 따른 재건축부담금 비교 75
〈그림 1-1〉 연구의 흐름 12
〈그림 2-1〉 정비사업 운영실태 26