조합방식의 재건축사업은 조합집행부의 비전문성과 조합운영에 대한 불투명성, 조합운영을 위한 자금 조달과정에서 발생하는 협력업체와의 유착 등 다수의 문제가 빈번히 발생하였고 이로 인한 조합의 사업성 악화와 조합원들간의 갈등이 발생하였다. 2010년 4월 공공지원제도는 당초 정비사업의 투명성 강화와 효율성 제고를 위하여 도입되었고 공공융자를 통한 안정적 자금차입과 공공지원자의 지원 하에 빠른 사업추진와 조합원 부담금 최소화를 도모하였다.
하지만 공공지원제도 적용과정에서 공공지원자의 형식적 지원과 조합사업과 관계된 각종 소송으로 인한 공공융자신청 불가에 따라 사업의 지연이나 중단 등이 발생하였고, 이를 개선하기 위하여 신탁회사가 사업시행자로 지정되는 도시정비법 개정안이 고시되었다.
본 연구는 공공지원방식과 신탁형 사업시행자방식(이하 '신탁방식'이라 한다)의 재건축사업을 사례를 통한 비교분석과 재건축부담금을 산출함으로써 각 사업방식의 실익을 검증 확인하는데 그 목적이 있다.
공공지원방식과 신탁방식의 재건축사업 비교분석을 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 첫째, 절차 간소화로 인하여 신탁방식은 공공지원방식보다 조속한 사업진행이 가능하다. 둘째, 추진위원회나 조합 존속과 관련된 각종 소송이 빈번하게 발생하는 재건축사업에 있어 신탁방식은 신탁사로부터 운영비 등을 차입함에 따라 공공지원방식보다 안정적인 자금조달이 가능하다. 셋째, S재건축사업과 인근 S뉴타운 조합방식 진행속도, 서울시 도시정비사업 평균 사업소모기간을 비교하면 신탁방식은 공공지원방식보다 전문성과 사업관리 능력이 뛰어나다고 단언할 수 없다. 넷째. 신탁방식은 공공지원방식보다 사업비는 감소할 수 있지만 분양수익과 종전자산평가액을 고려하면 정부 부동산정책에 따라 특정 사업방식의 사업성에 대한 절대적 유리함을 단언할 수 없다.
공공지원방식과 신탁방식의 재건축부담금 비교분석을 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 첫째, 사업비 절감으로 인한 효과보다 개시시점 주택가액의 변동성에 따라 사업기간이 짧은 공공지원방식이 신탁방식보다 재건축초과이익이 적을 수 있다. 둘째, 분양가상한제 도입으로 인한 조합수익 감소로 공공지원방식은 신탁방식보다 재건축부담금이 적거나 같을 수 있다.
본 연구는 공공지원방식의 대안으로 도입된 신탁방식을 사례를 통한 비교분석을 함으로써 구체적 실익에 대하여 확인할 수 있었다. 하지만 현재까지도 신탁방식이 사업의 완성단계까지 진행된 사례가 없기에 실증적 분석의 한계 또한 존재한다. 향후 신탁방식으로 사업이 완성된 사례가 다수 발생하면 실증적 검토 범위를 확대하여 다양한 관점에서 좀 더 세부적 분석을 진행할 필요가 있다.