표제지
목차
국문 요약 10
I. 서론 11
II. 이론적 배경 13
2.1. 주택 가격 결정 13
2.1.1. 헤도닉 가격함수(Hedonic Price Function) 13
2.1.2. 내재가치함수(Market Fundamental Value Function) 14
2.2. 정부에 의한 주택시장 개입의 경제적 효과 16
2.2.1. 임대료 및 분양가 규제 16
2.2.2. 부동산 조세 19
2.3. 선행연구 22
III. 아파트 시장 현황과 정부 정책 연혁 26
3.1. 아파트 시장 현황 30
3.1.1. 아파트 매매 및 전세 실거래가격 동향 30
3.1.2. 수요 요인 : 인구 및 가구 수 증가 34
3.1.3. 공급 요인 : 주택 보급률 및 신규주택 공급량 37
3.1.4. 거시경제지표와 아파트 매매가격 38
3.2. 정부의 주택정책 연혁 42
3.2.1. 1997년 외환위기 이전 42
3.2.2. 김대중 정부 (1998년-2002년) 45
3.2.3. 노무현 정부 (2003년-2007년) 46
3.2.4. 이명박 정부 (2008년-2012년) 47
3.2.5. 박근혜 정부 (2013년-2016년) 49
3.2.6. 문재인 정부 (2017년-현재) 50
3.3. 주택정책지수 52
IV. 실증분석 55
4.1. 자료 및 변수 55
4.2. 매매가격지수 및 실거래가격지수 56
4.3. 단위근 검정 61
4.4. 공적분 검정 62
4.5. Granger 인과관계 검정 66
4.6. 벡터오차수정모형(VECM) 추정 68
4.7. 충격반응함수 및 분산분해 분석 73
V. 결론 78
부록 : 주택정책지수 81
참고문헌 89
ABSTRACT 93
〈표 1〉 연도별 주택 보급률 37
〈표 2〉 주택 순증감 현황 (전국) 38
〈표 3〉 ADF 및 PP 단위근 검정 결과 62
〈표 4-1〉 Johansen 공적분 검정 결과 (전국) 65
〈표 4-2〉 Johansen 공적분 검정 결과 (서울) 66
〈표 5-1〉 Granger 인과관계 검정 결과 (전국) 67
〈표 5-2〉 Granger 인과관계 검정 결과 (서울) 68
〈표 6-1〉 벡터오차수정모형 추정 결과 (전국) 71
〈표 6-2〉 벡터오차수정모형 추정 결과 (서울) 73
〈표 7-1〉 Cholesky 분산분해 결과 (전국) 75
〈표 7-2〉 Cholesky 분산분해 결과 (서울) 77
〈그림 1〉 임대료 규제의 장·단기 효과 17
〈그림 2〉 분양가 규제의 경제적 효과 18
〈그림 3〉 재산세 부과의 경제적 효과 21
〈그림 4〉 DiPasquale-Wheaton 4분면 모형 27
〈그림 5-1〉 전국 및 서울 아파트 매매 실거래가격 추이 31
〈그림 5-2〉 전국 및 서울 아파트 매매 실거래가격지수 변동률 (MoM) 32
〈그림 6〉 전국 및 서울 아파트 전세 실거래가격 추이 32
〈그림 7〉 전국 및 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율 33
〈그림 8-1〉 전국 인구 및 세대 수 변화 추이 35
〈그림 8-2〉 서울 인구 및 세대 수 변화 추이 35
〈그림 9-1〉 전국 인구 증감률 및 세대 수 증감률 36
〈그림 9-2〉 서울 인구 증감률 및 세대 수 증감률 36
〈그림 10-1〉 국내총생산(명목, 계절조정)과 아파트 매매 실거래가격 39
〈그림 10-2〉 분기별 경제성장률과 아파트 매매 실거래가격 변동률 (QoQ) 39
〈그림 11-1〉 소비자물가지수와 아파트 매매 실거래가격 40
〈그림 11-2〉 소비자물가상승률과 아파트 매매 실거래가격 변동률 (MoM) 40
〈그림 12-1〉 CD 금리 변동과 아파트 매매 실거래가격 41
〈그림 12-2〉 CD 금리 변동률과 아파트 매매 실거래가격 변동률 (MoM) 41
〈그림 13〉 주택정책지수와 아파트 매매 실거래가격지수 54
〈그림 14-1〉 충격반응함수 (전국) 74
〈그림 14-2〉 충격반응함수 (서울) 76