최근 저금리 시장의 여파로 부동산 수요가 증가함에 따라 부동산 담보대출 역시 증가추세를 보이고 있다. 금융기관이 고객의 신용도를 판단하여 대출해주는 신용대출에 비해 담보대출은 대출금액이 크고 대출금리가 낮은 것이 특징이다. 대출실행에 있어 금융기관에서는 리스크관리 차원에서 채무자로부터 경제적 가치가 있는 담보물에 근저당권을 설정하는 담보대출을 신용대출보다 선호하는 경향이 있다. 채무자도 신용대출보다는 담보대출이 금리상 이점이 있어 담보대출을 더 선호하는 경우가 많다. 담보대출이 활성화되어 있는 만큼 금융기관은 담보대출 실행 시 공정성을 유지해야 한다. 담보대출을 실행할 때 금융기관에서 지나치게 보수적인 기준을 적용하면 담보가능가액이 줄어들어 채무자에게 신용대출의 추가부담 혹은 담보물 추가제공이 부담된다. 금융기관의 역할은 대출실행을 통한 기관의 수익성 증대만 볼 것이 아니라 금융기관의 지위로서 준수해야할 공공성 역할과 이해관계의 균형까지 고려해야 하는 점을 고려한다면 담보대출의 실행단계에서 공정성이 선행되어야 할 것이다. 이러한 역할과 과정에 있어 담보가능가액 산정을 위한 담보가치 산정작업의 정확성은 필연적·선행적으로 요구되게 된다.
그러나 일부 금융기관에서는 정확하고 공정한 담보가치 산정의 중요성을 인지하면서도 비용절감이라는 명분하에 정확한 담보가치 산정보다는 담보평가 시 부담하는 수수료 경감에 더 초점에 맞추고 있는 게 현실이다. 2011년 서울고등법원은 판결을 통해 대출거래에서 금융기관은 우월한 지위에 있으면서 그 지위를 이용해 대출과 관련된 비용 중 금융기관이 부담하여야 할 비용까지 고객에게 부담하게 하는 방법 등으로 사실상 고객에게 부담을 전가시키는 것은 고객에게 부당하게 불리한 것이라는 취지로 판결을 했다. 해당 판결 후 금융기관에서는 자체감정평가 비중을 높여 감정평가수수료를 절감하고자 하며 이에 따라 감정평가업자의 업무영역 분쟁의 문제나 담보대출 감정평가 부실에 대한 논란도 끊이지 않는 상황이다. 적정하지 못한 담보평가로 인한 과다감정은 부실대출의 우려가 있으며 과소감정은 신용대출 추가 등으로 인해 채무자에게 이자비용이 증가될 우려가 있다. 판결의 취지는 채무자에게 부당하게 불리한 입장을 취하지 않으려는 의도였으나 자체감정평가의 무리한 증대에 따른 담보대출 부실이나 신용대출 추가는 오히려 직·간접적으로 채무자에게 비용을 전가시키는 상황이 되었다.
본 연구는 감정평가주체가 다양한 금융기관의 담보평가를 중심으로 적정한 가격산정에 작용하는 각종 가격형성요인에 대해 살펴보면서 동일한 형성 원리와 기준을 적용함에도 불구하고 평가주체, 전문성 여부와 같은 주관적 요소에 따라 산정가격의 차이가 있는 건 아닌 지 살펴보고자 한다. 만약 평가주체 등 주관적 요소에 따라 담보평가액이 달라지고, 이로 인해 대출가능가액이 달라진다면 이는 금융기관의 채무자차별에 해당될 수 있어 '은행법', '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 상 취지에도 부합되지 않는다.
부동산가치가 형성되는 원리를 요인별 항목을 기준으로 구분하여보면 세부 비교항목이 상대적으로 명확한 객관적 가격결정요소와 비교항목을 객관화 할 수 없는 주관적 가격결정요소로 나누어 볼 수 있다. 그 중 평가주체, 가격결정근거의 종류 등 가격결정단계에서 객관화하여 반영하기 어려운 주관적 가격결정요소들이 부동산가격 결정에 미치는 영향을 검토해 보고자 한다. 우선 객관적 가격결정요소라 볼 수 있는 가격형성요인들의 작용과 토지가격 산정기법들의 적용에 대해 살펴보면서 절차 및 기준 측면에서 각 요인별 차이가 있는 지 살펴본다. 그 후 담보평가 사례를 중심으로 다중회귀분석을 통해 동일한 가격형성 작용과 동일한 가격산정 작업절차를 적용함에도 불구하고 평가주체, 전문가의 의견여부 등 주관적 요소에 따른 토지가격 결정에 차이가 있는지 분석하였으며 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 동일한 원리의 적용으로 가격형성요인을 분석하고 공시지가기준법이라는 동일한 기법으로 토지가격을 산정함에도 전문성 여부에 따라 결정되는 토지가격의 차이가 있다. 주체별 차이보다는 전문가 의견의 의존도에 따른 차이가 크게 나타났다. 조사결과 다수의 금융기관이 자체감정평가를 원칙으로 하고 예외적인 경우에만 외부감정평가업자에게 의뢰를 하는 것으로 조사되었으며, 전문가 의견이 없는 자체감정평가의 경우 지나치게 보수적으로 담보평가액이 결정되는 경향이 있다. 또한 전문가 의견은 객관적인 가격 자료를 분석한 의견 외 탁상감정결과를 다수 사용하고 있어 무상으로 제공되고 있는 전문가 의견에 대한 관리가 필요하다.
둘째, 가격결정근거로서 어떤 자료를 활용하는지에 따라 결정되는 가격에 영향력이 달랐다. 특히 매매계약금액은 담보평가결정 수준보다 높아 매매계약서상 금액을 반영할 경우 담보가능가액이 증가되는 영향을 미친다. 반면에 호가의 경우는 매매가액보다 높은 수준으로 형성되어 있어 매매가액이 적정 시세수준이라고 가정한다면 호가를 기준으로 담보평가 시 시세를 초과하는 평가액으로 결정되는 것으로 분석되었다. 이는 가격결정근거로서 어떤 자료를 근거로 하는지에 따라 가격결정이 상이해지는 것으로 해석될 수 있다. 비전문가의 경우 사후 대출책임에 대한 회피로서 보수적인 기준으로만 산정하려는 경향이 있어 전문가의 의견이 없이는 과소감정평가 될 우려가 있다. 다만, 매매계약금액이나 중개소호가를 근거로 토지가격을 결정할 경우 높은 토지가격수준으로 결정되었다. 그러나 담보물 자체의 매매계약금액을 시세라고 단정 지을 수 없고 중개소 호가를 근거로 결정한 경우 전문가 의견이나 매매계약금액을 반영한 경우보다도 높은 수준으로 토지가격이 결정되었다. 결국 감정평가의 경우 전문가의 의견이 없는 경우 과소감정평가가 되거나 과다감정평가 될 여지가 있는 것이다.
셋째, 평가지역 및 담보물유형에 따라 반영되는 주관적 가격결정요인이 차이가 있는 것으로 나타났다. 각 유형 및 용도지대별로 고려되는 각종 지역요인과 개별요인 외에도 가격형성에 영향을 미친다고 인정되는 요소들이 별개로 작용하고 있는 것으로 나타났다.