용산구 한남동 한남연립 재건축조합이 제기한 헌법소원 소송과 관련하여 헌법재판소는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 조항에 대하여 재산권 침해, 평등의 원칙, 과잉금지의 원칙 등 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다. 그리고, 2018년 이후 재건축사업장이 준공되어 재건축부담금이 실제 적용되는 단지는 없으나 재건축부담금 예정금액이 통지됨으로 사회적 이슈화가 되었다. 이에 당해 법률 적용상의 개선방안을 제시하고자 하였다.
재건축부담금 제도의 실제 적용상 여러 가지 문제점이 있으므로 개선방안이 필요하다.
첫째, 현행 법률 규정에서 부과개시시점으로 최초의 추진위원회 승인된 날로 규정하고 있으나, 이는 두 가지 측면에서 사업계획의 인가를 받은 날로 개정하는 것이 타당하고 보여 진다.
둘째, 재건축부담금제도와 법률의 제정 목적, 기준 등이 유사한 개발 부담금 제도의 부과율, 주택가격 상승률 등을 감안하여 i ) 기존 기준금액을 일정비율로 상승 적용하거나, ii) 5천만원을 초과하는 경우에는 일률적인 부과율을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.
셋째, 재건축 사업장이 i) 단독주택(단독, 연립·다세대, 아파트 혼재함)재건축사업장의 경우는 정기예금이 자율과 종합매매가격지수를 적용한 상승률 중 높은 것을 적용하며, ii) 아파트 재건축사업장의 경우는 정기 예금이자율과 아파트매매가격지수를 적용한 상승률 중 높은 것을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.
넷째, 재건축부담금 산정시에는 개시시점과 종료시점의 공시가격 시세 반영률을 동일하게 적용하는 것이 타당하고 보여 진다. 또한 재건축부담금 예정금액 산정시 개시시점과 종료시점의 시세 반영률을 평균하여 적용하는 것이 정부의 정책에 따라 재건축부담이 과다 계상되는 불합리한 요소를 배제할 수 있을 것으로 보인다.
다섯째, 종전 상가조합원의 개시시점 주택가액 적용과 관련하여 i ) 국세청 등 과세표준을 산정하는 방식을 적용한다. ii) 상가 주택이나 집합 상가의 경우 개시시점에 부동산 시세 감정평가를 하여 개시시점의 공동주택 공시가격 현실화율을 동일하게 적용하여 개시시점의 가액을 산정하는 방법이다.
여섯째, 조합원별 순이익산정 산식을 "조합원별 순이익=종료시점의 주택 가격 - 개시시점의 주택 가격 - 청산금"에서 "권리가액(종전자산 * 비례율)"으로 나타 내는 게 더 타당하고 보여 진다.
일곱째, 1가구 1주택이며 10년 이상 장기 보유한 소유자(그 보유기간 중 거주기간이 5년 이상)에 한하여 해당 부담금을 감면 하는 것이 타당하다고 판단된다.
상기와 같이 재건축부담금 제도가 현실 적용상 여러 가지 문제점이 있으므로 공익측면에서 재건축사업으로 발생하는 초과이익을 환수함으로 인해 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하게 되지만 개인의 재산권 보호측면에서 보다 합리적인 적용 방법이 필요하다고 보여 진다.