본 연구의 목적은 교육환경이 아파트 전월세가격에 미치는 영향을 알아보기 위함으로, 정부의 고교 정책 일환인 자사고·특목고 폐지가 명문 학군의 전월세가격 상승에 영향을 미칠 것이라는 우려의 시각과 주거지 선택에 있어 교육환경에 가치를 부여하는 부동산 수요자들의 인식의 상황적 개연성을 구체적인 데이터로 실증분석 해 봄으로써 교육환경이 아파트 전월세가격에 어떤 영향을 미치는지, 중요하게 미치는 요소는 무엇인지 알아보고자 한다.
기존 연구와의 차별성은 세 가지로, 초·중·고등학교의 교육환경을 모두 반영하였고, 서울시 내 자치구들 중 전셋값 변동률과 강남3구 중 아파트 전세실거래가격지수 변동률이 가장 크며 교육환경의 정량적·정성적 측면에서도 우수한 송파구를 선정하여 연구를 진행하였으며, 마지막으로, 송파구 초·중·고등학교의 객관적 데이터를 평균값이 아닌 개별값으로 반영하여 지역내 교육격차로 인한 영향 여부까지 분석하였다는 점이다.
본 연구를 위해 선행연구를 검토하고 방향을 설정하였으며 도출 가능한 변수들을 목록화하고 연구 범위를 정하였다. 국토교통부 실거래가 사이트를 통해 2019년 1년 동안 거래된 송파구 아파트 전월세 실거래 가격 데이터를 수집하여 300세대 이상 아파트 단지 내 모든 거래를 추출 후 전세가격으로 기준을 통일한 '단위면적당 환산전세가격'을 종속변수로 설정하였다. 교육환경과 아파트 입지적 및 구조적 특성 변수를 정하여 데이터를 수집하고, 구축된 데이터를 이용하여 기초통계분석과 상관관계분석을 하였다. 그리고 교육환경이 아파트 전월세가격에 미치는 영향이라는 연구 목적을 위해 헤도닉 가격모형을 기초로 연구 모형을 3가지(교육환경 변수 투입(모형 I), 교육환경 변수와 아파트 입지적 특성 변수 투입(모형 II), 교육환경 변수와 아파트 입지적·구조적 특성 변수 투입 (모형 III))로 구축하고, 다중회귀분석을 실시하였다.
각 모형에서 어떤 교육환경 변수가 유의미하게 분석되었는지 알아보면, 〈모형 I〉과 〈모형 II〉에서는 초등학교 수업교원 1인당 학생 수와 4년제 대학진학률 및 기타비율이 유의하게 분석되었다. 〈모형 III〉에서는 〈모형 I〉과 〈모형 II〉에서 공통적으로 유의했던 초등학교 수업교원 1인당 학생수가 포함되고, 특목고·자사고 입학률, 고등학교 국·영·수 교원 비율이 새롭게 유의한 변수로 분석되었다. 이는 교육환경과 아파트를 둘러싼 입지를 고려한 경우와 아파트 구조까지 고려했을 때 교육환경 변수에 영향을 다르게 미치는 결과로, 물리적 부분까지 함께 고려할 경우 더 많은 교육환경 변수가 아파트 전월세가격에 영향을 미친다는 의미로 해석이 가능하다.
본 연구는 교육환경이 아파트 전월세가격에 영향을 미치고 있음을 연구 목적의 최적 대상지인 송파구의 실제 데이터를 통해 실증분석 하였다는 데 시사점이 있다. 또한 교육환경을 다각적인 관점으로 바라보고 초·중·고등학교의 교육 상황 및 성과 지표를 반영하여 얻은 분석 결과, 즉 아파트 전월세가격에 미치는 교육환경 영향이 모든 계층 전반에서 입증되고 있으며, 특정 계층으로 설명하기에 부족하고, 초·중·고등학교를 전반적으로 살펴 반영하는 것이 교육환경을 고려한 부동산 수요가 아파트 전월세가격 변화에 미치는 영향의 이해도를 높일 수 있다는 것을 도출한 점에서 그 의의가 있다 하겠다.