1997년 금융 위기 이후, 많은 시행사들이 설립되어 상당수의 부동산개발 프로젝트가 추진되어 왔지만, 절대 다수의 시행사는 취약한 재무상태에 머물러 있기 때문에, 시공사의 신용과 신용보강에 지나치게 의존하고 있는 게 현실이다. 이것은 시행사의 매우 열악한 자금 확보력에 기인한다고 할 수 있다. 특히 2008년 금융 위기 시 대형 저축은행들의 부동산PF 부실 대출로 인해, 커다란 사회적 문제가 발생했음에도 불구하고, 부동산PF에 대한 규정은 여전히 빈약하다. 더구나 시행사의 자본금은 부동산개발사업의 안정화, 투자자의 도덕적 해이 최소화 등 중요한 기능을 하는데, 시행사의 자본금에 대한 구체적인 규정이 거의 없다.
본 연구에서는 부동산PF를 담당하는 금융기관의 재직자에 대하여 AHP조사법 및 퍼지-AHP조사법을 적용하여 설문조사를 실시하였는데, 시행사의 인정 자본금 항목을 3개의 대항목, 6개의 중항목, 24개 소항목으로 구분하여 구성 요소에 대한 중요도와 순위를 파악하고자 하였다. 또한 시행사의 인정 자본금 범위에 대한 표준화 주체에 대해서도 설문조사를 실시하였다.
설문조사 분석 결과에 따르면, 일부 구성 요소에서 중요도 및 순위에 차이가 나타나기도 했지만, 전반적으로 구성 요소별 중요도 및 순위에 있어 큰 차이는 없었다. 토지 관련 비용, 건축 허가 관련 비용, 시행사 운영 관련 비용에서, 토지 관련 '직접'비용, 특히 토지비, 명도비, 부동산취득세가 중요도 및 순위가 높았고, 건축 허가 '직접'비용 역시 설계비, 교통영향평가비, 지하안전영향평가비, 경계측량비, 지질조사비가 중요도 및 순위가 높았다. 반면에 시행사 운영 관련 '부수'비용, 특히 PM용역비, 사업권양수도비, 예금채권은 중요도 및 순위가 낮았다. 그리고 시행사의 인정 자본금 범위에 관한 표준화 주체에 대해서는 '금융기관'이 그 중요도 및 순위가 가장 높았고, 사업 당사자인 시행사는 중요도 및 순위가 가장 낮았다.
결국 부동산PF 대출심사 시 시행사의 자본금으로 인정될 수 있는 항목들은 토지 관련 요소와 건축 허가 관련 요소 정도라고 할 수 있고, 시행사 운영 관련 요소에 대해서는 대체적으로 부정적 평가가 강한 것으로 보여 논란이 예상된다. 이런 혼란의 최소화와 부동산PF 부실대출을 사전적으로 예방하기 위해서라도, '금융기관'에서 '자율적으로' 부동산PF 대출심사에 필요한 시행사의 자본금 항목들을 조속히 표준화하는 게 필요할 것으로 보인다.