"몰링(Malling, 대형 복합상업시설에서 외식이나 쇼핑, 영화감상 등의 여가활동 등을 동시에 해결하는 것)"이 유행한 지도 수년이 되었다. 이러한 유행에 따라 국내 유통업체와 부동산 개발업체는 협업하여 대형 부지에 쇼핑몰, 영화관, 백화점, 마트, 호텔 등의 앵커 테넌트(Anchor Tenant)를 유치하여 복합상업시설 개발에 매진하였다.
본 연구는 이러한 앵커 테넌트(Anchor Tenant)가 함께 있을 때의 시너지(synergy)효과 발생 여부를 실제 매출액을 기준으로 상관관계를 분석하였다. 설문조사나 다른 추정기법이 아닌 실제 매출을 근거로 한 실증적인 분석으로 업태가 다른 상업시설 간의 시너지 효과에 대해 논증하고자 한다. 선행연구들은 앵커 테넌트 각각의 매출에 기여하는 입지요인을 분석하거나 이용객을 대상으로 한 설문조사를 통하여 소비자 만족 요인을 분석하였음에 반하여, 본 연구는 전체 시설의 관점에서 앵커 테넌트 각각의 매출 상호 간에 미치는 영향에 대한 상관성을 분석하였다는 점에서 차별성을 지닌다.
공간적 범위는 국내 최대 유통 기업인 롯데그룹의 대표적인 복합상업시설인 롯데몰 김포공항점, 롯데월드몰, 롯데몰 수원점을 대상으로 하며, 시간적 범위는 대상 쇼핑몰이 오픈한 지 1년이 넘어 안정화된 시기인 2016년의 일별 매출을 대상으로 하였다.
본 연구의 실증분석은 면적 및 규모에 따른 영향을 반영하여 업계에서 통상적으로 사용하는 평효율(영업면적 1평, 3.3제곱미터 당 한 달에 발생하는 매출)을 기준으로 하였다. 일별 앵커 테넌트간 상관관계를 분석하기 위해 다중회귀분석(multi regression analysis)을 사용하였으며, 통계분석 프로그램은 SPSS 프로그램을 사용하였다.
본 연구가 복합개발을 시행하는 시행사와 복합상업시설에의 입점을 검토 중인 각 앵커 테넌트의 의사결정에 있어서 유용하게 사용되기를 바란다. 앵커 테넌트의 입장에서는 막연한 기대감으로 입점 여부와 임대료 등 제반 조건을 결정하는 우를 범하지 않기를 바란다. 앵커 테넌트는 존재 자체만으로 집객 효과를 일으키기에, 임대료 등의 제반 조건 협의에 있어서 매우 우위를 점하고 있다. 복합상업시설에 입점할 경우, 해당 앵커 테넌트의 브랜드 가치 및 고객 만족도 제고 측면에서 긍정적인 효과가 기대되지만 매출 실적 자체에 실제로 긍정적인 영향을 미치는 지 여부는 별개의 관점에서 검토되어야 할 것이다.
일반적으로 쇼핑몰은 백화점보다 식음 및 서비스 비율이 높고, 구매를 위한 목적이 아니라 시간을 보내기 위한 목적으로 방문하기에 다른 앵커 테넌트와 시너지 효과를 낸다고 볼 수 있다. 그리고 영화관이나 아쿠아리움과 같은 체류형 시설의 경우에는 식음 시설을 이용하기 위해 인접 앵커 테넌트를 이용한다.
반면, 호텔은 이용 목적성이 강하고, 호텔 자체에서 체류하는 시간이 길며, 호텔 자체적으로 식음 및 서비스 시설이 완비되어 있기에 인접한 다른 앵커 테넌트를 이용할 필요성이 적다. 또한, 판매시설이라 하더라도 객단가가 크고 구매의 목적성이 강한 마트나 백화점 또한 타 앵커 테넌트와의 시너지 효과가 적게 나타났다.
그리고 롯데월드몰과 롯데몰 김포공항점, 롯데몰 수원점과의 차이에서 볼 수 있듯이 쇼핑몰과 영화관 등 타 앵커 테넌트와 긍정적인 시너지 효과를 일으키는 시설들(쇼핑몰, 영화관, 아쿠아리움)의 규모 및 면적을 대형화한다면 시너지 효과는 더욱 커질 것이다.