최근 (2018.07~19.6) 서울아파트의 가격상승률은 5.74% 분양가 상승률은 21.02%에 달한다. 최근 5년 평균 물가상승률 1.28%와 비교해봐도 아파트가격 상승률을 따라가기 힘든 실정이다. 이에 정부가 시장에 직접 개입하여 가격을 통제하는 민간택지 분양가 상한제도를 재도입하기에 이르렀다.
재건축과 신규입주아파트 중심으로 주택가격 상승 속도가 가파르게 오르고 있으며, 민간택지 분양가 상한제 재도입 발표 후 잠시 주춤하던 아파트 가격은 공급 절벽이라는 심리적 공포에 밀려 다시 상승세를 이어 가고 있다. 이에 본 연구에서는 분양가규제가 시행됐던 전후의 신규아파트 분양가격을 비교 분석하여, 신규아파트 분양가격이 재고아파트 가격에 미치는 영향을 실증분석하고 이론적 논의에 그쳤던 분양가상한제에 관한 논리적 인식에 기여함을 목적으로 한다.
분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째 다른 변수들이 통제된 상태에서 분양가 상한제를 시행했던 기간을 더미로 분석했을 때 재고아파트 가격에 유의미한 결과를 미치는 것으로 나타났다. 이는 분양가 상한제 기간의 재고 아파트 가격이 오히려 상승했다는 것을 의미한다. 분양가 상한제를 통한 가격 통제로 재고아파트 가격을 안정시키겠다는 정부 정책에 의문이 드는 결과이기도 하다. 둘째, 서울아파트 가격이 높아지면, 재고아파트 가격도 같은 방향으로 움직이고, 신규아파트 분양가가 높아지면, 재고아파트 가격에도 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 이러한 결과를 역으로 해석하면 분양가상한제라는 가격 규제정책 시행으로 낮은 가격의 지속적인 주택공급이 가능하다면, 신규공급으로 재고 주택가격을 안정시키는 의미 있는 결과를 예측할 수 있다. 하지만, 현실적 공급 여건은 민간택지 개발이 가능한 재건축 재개발 사업의 답보 연기 취소로 인한 만성적 공급 부족으로 주택공급이 지속적으로 이루어질 수 없는 상황이며, 공급 절벽으로 오는 소비심리로 재고아파트 가격상승으로 나타나고 있다. 실수요자들의 내집마련 부담을 줄이고 기존 주택가격 안정화를 목적으로 하는 분양가상한제라는 가격규제보단 시장 공급 부족을 해결하는 대책이 우선 되어야 할 것이다.
본 연구는 횡단면데이터 분석으로 서울시의 강남구 송파구만 한정하여 분석한 결과이며, 분양가규제 기간으로 인한 재고아파트 가격 안정효과로 보기에는 아파트 가격에 영향을 주는 다양한 변수들을 통제하는 정교한 모형의 계량 분석을 고려하지 못한 한계가 있다. 아파트 가격 결정에 영향을 주는 요인은 정부 정책만으로 즉각적인 효과가 나타나는 것이 아니며, 조세정책, 경기변동, 수요공급, 금융규제 등 여러 가지 사회적, 행정적, 경제적 요인에 의해 종합적으로 결정되어지며, 정책 한가지 만으로 결정된다고 보기 어렵다. 정부정책에 대한 변화가 진행 과정 중에 있으며, 향후 민간택지 분양가 상한제도에 대한 현실적 고려와 개선 방안에 대한 구체적인 연구가 지속 되길 바란다.