표제지
목차
국문초록 8
제1장 서론 11
제1절 연구배경 및 목적 11
제2절 연구방법 및 범위 12
1. 연구방법 12
2. 연구범위 12
3. 연구의 구성 12
제3절 용어정리 13
1. 수익율 및 위험 관련 13
2. 기타 15
제2장 자산배분 전략과 부동산 투자효과에 대한 이론적 고찰 16
제1절 부동산 투자의 특징 17
1. 연기금 Portfolio 내 부동산 투자 17
2. 금리변화와 부동산가격 20
제2절 자산배분 이론 23
1. 자산배분 이론 23
2. 마코비츠 평균-분산 최적화 모형(MVO) 25
3. 자산배분 전략의 프로세스 30
제3절 선행연구 검토 36
가. 선행연구 36
나. 선행연구와의 차별성 37
제3장 연기금 글로벌 부동산투자 현황 38
제1절 최근 글로벌 부동산 시장 환경 38
1. 부동산 투자 수익률 변화 38
2. 부동산 투자 수익률 스프레드 40
제2절 연기금 부동산 투자 Trend 41
1. 해외 연기금 투자동향 41
2. 국내 연기금 투자동향 44
제3절 글로벌 연기금의 자산배분 동향 48
1. CalPERS 49
2. Yale Endowment 52
3. 주요 글로벌 연기금 기대수익률 산출체계 56
제4장 실증분석 57
제1절 실증분석 개요 57
제2절 자산배분 계획 수립 절차 57
1. 자산배분 계획 57
2. 국내 유사 연기금 사례연구 58
제3절 실증분석 60
1. 실증분석 기초자료 60
2. 실증분석 63
3. 연간 자산배분 계획 65
제5장 결론 66
제1절 연구결과 66
제2절 논문의 한계 및 향후의 연구과제 68
참고문헌 69
ABSTRACT 71
〈표 2-1〉 Multi-Asset Portfolio에서 부동산 투자 특징 18
〈표 2-2〉 부동산 투자전략 18
〈표 2-3〉 부동산 투자방식 19
〈표 2-4〉 자산배분 이론 발전과정 23
〈표 2-5〉 자산배분 모형별 주요 특징 24
〈표 2-6〉 수익률, 위험 및 상관관계 26
〈표 2-7〉 전략적 자산배분과 전술적 자산배분의 투자대상 자산군 30
〈표 2-8〉 자산군별 기대 수익률 및 위험수준 평가 사례 34
〈표 2-9〉 포트폴리오 분산효과에 대한 연구 36
〈표 3-1〉 해외 연기금 최근 부동산 투자 동향 41
〈표 3-2〉 부동산 투자전략별 투자대상 및 차입비율 45
〈표 3-3〉 부동산 지분투자 vs 대출투자 46
〈표 3-4〉 F/X Swap Rate 48
〈표 3-5〉 포트폴리오 운용 단계별 주요특징 49
〈표 3-6〉 CalPERS의 자산군별 정책적 목표(비중)와 범위 51
〈표 3-7〉 기대수익률 산출 방법 52
〈표 3-8〉 NPS, GPIF와 CalPERS의 기대수익률(ER) 산출체계 56
〈표 4-1〉 국내 A공제회 전략적·전술적 자산배분 수립절차 58
〈표 4-2〉 국내 연기금 운용체계 사례조사 결과 요약 59
〈표 4-3〉 목표수익률 설정 60
〈표 4-4〉 기대수익률 61
〈표 4-5〉 위험(변동성) 62
〈표 4-6〉 상관관계 62
〈표 4-7〉 자산배분(안) 시뮬레이션 63
〈표 4-8〉 연간 자산배분(안) 도출 65
〈그림 2-1〉 포트폴리오 성과 결정요인 16
〈그림 2-2〉 자산별 위험-수익 프로파일 17
〈그림 2-3〉 미국 국채 10년물 금리와 미국 오피스 Cap Rate 21
〈그림 2-4〉 미국 피스 Cap Rate와 미국 국채 10년물 금리간 Spread 22
〈그림 2-5〉 자산배분 최적화 절차 25
〈그림 2-6〉 효율적 투자선 26
〈그림 2-7〉 보수적 기금 운용기관 최적 자산배분(안) 27
〈그림 2-8〉 적극적 기금 운용기관 최적 자산배분(안) 28
〈그림 2-9〉 자산배분 프로세스 32
〈그림 2-10〉 전략적 자산배분의 패러다임 33
〈그림 3-1〉 미국 프라임 오피스 수익률 변화(2016~2017) 39
〈그림 3-2〉 미국 프라임 오피스 가격지수(2007년 8월 = 100) 39
〈그림 3-3〉 각국 국채 10년물과 오피스 수익률 스프레드 40
〈그림 3-4〉 국가별 부동산 시장규모 변화(2005년~2006년) 42
〈그림 3-5〉 글로벌 부동산 거래향 (2007~2016, 분기별) 43
〈그림 3-6〉 부동산 투자전략 44
〈그림 3-7〉 국내 기금 지역별 부동산 투자동향 47
〈그림 3-8〉 CalPERS 장기자산배분 50
〈그림 3-9〉 Yale 대학기금 장기자산배분 54
〈그림 4-1〉 효율적 투자선 64