우리 사회의 인구구조가 점차 소형화, 핵가족화 되면서 1인 가구의 수가 급격히 증가하고 있다. 이에 따라 소형 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 공간을 더 많이 필요로 하게 되었다. 오피스텔은 업무와 주거의 2가지 기능을 수행할 수 있기 때문에 수요도 그만큼 많아지고 있다.
본 연구는 서울시내 주요 8개 구의 업무 및 주거용 오피스텔을 대상으로 실거래가 자료를 수집하여, 임대료를 결정하는 요인들을 분석하였다. 이를 위하여 연구 대상 오피스텔의 지역특성, 입지특성, 건물특성, 호실특성의 4가지로 구분하여 각 요인들이 오피스텔 임대료의 실거래가에 미치는 영향을 헤도닉 모형의 다중회귀분석으로 알아보았다.
분석 결과,
첫째, 지역특성에서는 서초구에 위치한 오피스텔이 다른 지역에 비해 단위면적(㎡) 당 환산임대료가 높은 것으로 나타났다. 이는 강남역 주변의 편리한 교통과 인근에 삼성, 롯데 등 대기업이 존재하고, 벤처기업과 금융기관이 밀집된 지역으로 다양한 수요층과 풍부한 유동인구, 미래 투자가치 등이 연구한 다른 구에 비해서 우수했기 때문이다.
둘째, 입지특성에서는 직장 인구가 많을수록, 대중교통 접근성과 관련된 지하철역과 생활 편의성과 관련된 대형마트와의 거리는 가까울수록 오피스텔의 환산 임대료가 높게 나타나는 것으로 분석되었다.
셋째, 건물 특성에서는 개별 단지보다는 복합단지가, 연면적이 클수록, 단일 동보다 복수동이, 상가 층의 비율이 높을수록, 세대 당 승강기가 많을수록, 세대 당 주차 대수가 많을수록, 명품 건설사 상품일수록 임대료가 높게 나타났다.
넷째, 호실 특성에서는 소재 층이 높을수록, 면적이 적을수록, 측면이나 후면보다는 전면이, 단층 구조보다는 복층구조가, 단면 개방보다는 양면이 개방된 코너 위치가, 스탠드형보다는 천정에 매립된 시스템 에어컨형 냉방시설이 임대료가 높았다.