소규모 건축업자가 연립·다세대주택사업을 진행할 때에는 보통 지역적으로 연고가 있거나 해당지역을 잘 아는 곳에서 집중적으로 사업을 시행하는 경우가 많고 서울을 중심으로 활동하는 소규모 건축업자는 서울에서 사업을 주로 하기 때문에 해당 주력 사업지인 서울에 대한 특성을 잘 파악해야 할 필요성이 있는데, 연립·다세대주택 사업을 하려고 하는 시기와 지역이 부동산상승기에 있다면 사업에 대한 위험성이 거의 없으나 지금처럼 부동산시장이 하락기에 접어들거나 불투명하다고 볼 때에는 사업시기와 사업지의 특성을 미리 잘 분석하여 사업을 적극적으로 해야 할 시기인지 아니면 보수적으로 접근해야할지 그리고 사업을 한다면 어떤 사업지를 선택 할 것인지를 잘 분석해한다. 아파트처럼 사업기간이 길지 않은 연립·다세대주택사업에서는 이 부분만 잘 판단하면 사업의 위험성을 많이 줄이고 성공으로 이끌 수 있다.
이러한 사업방향성을 판단해 보기 위한 본 연구에서는 선행연구에서 보여준 변수들을 고려해서 독립변수를 정리하여 선행연구에서 많이 활용하고 있는 다중회귀분석과 최근에 활용도가 높아지고 있는 인공신경망분석도 함께 했다.
다중회귀분석에서는 독립변수들의 다중공선성문제가 발생하여 VIF가 높은 독립변수들을 제거해가면서 공선성문제가 발생하지 않고 유의확률이 높은 독립변수가 많은 모형으로 회귀방정식을 구했다.
회귀방정식에서는 서울아파트 실거래가격지수와 서울연립·다세대매각가율이 종속변수인 서울연립·다세대실거래가격에 양(+)의 영향을 주며 서울아파트매각가율은 음(-)의 영향을 주는 것으로 나왔다.
인공신경망분석을 통해서 나온 독립변수 정규화 중요도가 50%이상인 5개의 변수는 선행연구에서도 부동산가격에 중요한 영향을 주는 요인으로 판단했으며 서울아파트가격, M2통화량, 소비자물가지수, 전세가격은 양(+)의 영향을 주고 국고채3년물 수익률같은 금리등은 음(-)효과를 준다고 해석하고 있다.
따라서 연립·다세대등 소규모신축사업의 방향성판단을 위한 연립·다세대의 실거래가격을 예측해보려고 할 때에는 인공신경망분석의 독립변수 정규화중요도가 높은 변수들을 중심으로 아파트시장과 연립다세대의 전세시장등을 살피고 그 다음으로 시중의 유동성과 소비자물가동향 그리고 금리등을 체크하여 부동산시장에 미칠 영향을 살펴보고 특히 다중회귀분석결과에서도 종속변수에 가장 큰영향을 주는 서울아파트실거래가격의 움직임을 다른 변수들보다는 더 비중있게 고려하면서 경매시장의 매각가율도 참고해서 판단한다면 사업의 위험성을 줄이는 현명한 방법이라고 본 연구는 제시한다.