집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률( 이하 '집합건물법' 이라고 한다)상 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 구분되고 위와 같은 공용부분 중에서 일부 구분소유자들의 공용에 제공되는 건물부분을 일부공용부분이라고 한다.
그런데 집합건물법은 위 일부공용부분의 개념을 너무 추상적으로 규정하고 있고, 대법원은 이에 대해 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다는 원칙적인 기준을 제시하고 있다.
그러나 건축물대장이 일부공용부분을 구별하는 기준이 되기에는 건물의 구조와 객관적 용도 및 사용현황을 제대로 반영하지 못하고 있는 사례들이 많아 적절하지 아니하고, 그렇다면 결국 어떠한 공용부분이 일부공용부분인지 여부는 건축물 대장을 고려하되 건물의 구조(전체 구분소유자가 사용이 가능한 곳이고 그렇게 설계 및 건축되었는지 여부)와 객관적 용도(전체 구분소유자에게 편익을 제공하거나 제공할 수 있는지 여부) 및 이용관계(현실적으로 구분소유자들이 어떻게 이용하고 있는지 여부)를 고려하여 최소한의 구별기준에 대한 입법을 할 수 있도록 하여야 할 것이다.
이와 같이 일부공용부분에 대한 구별이 모호하다보니 일부공용부분에 대한 구분소유자가 전체공용부분을 일부공용부분으로 오신하고 점유하는 경우가 빈번하게 발생하는데, 위와 같은 경우 오신점유자가 장기간 점유를 하더라도 시효취득이 인정되지 않음에 따라 각 구분소유자 또는 전체 구분소유자는 전체공용부분을 일부공용부분으로 오신하고 사용·수익한 오신점유자를 상대로 시설물에 대한 철거청구를 할 수 있으며, 지분비율에 따라 임료상당액에 해당하는 부당이득반환청구권을 행사할 수 있고, 관리단은 전체 구분소유자를 대표하여 위와 같은 재판상 청구를 할 수 있다.
관리단이 위와 같은 재판상 청구를 하기 위해 별도의 관리단집회의 결의가 필요하고 볼 것은 아니므로, 소송 제기를 위한 별도의 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 관리단의 소송 제기가 부적법하다는 오신점유자의 본안 전 항변은 받아들이기 어려울 것이다.
이에 대하여 오신점유자가 선의 점유자의 과실수취권 또는 유익비상환청구권이 있음을 이유로 오신점유자가 반환하여야 할 부당이득금에서 공제되어야 한다는 항변을 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 오신점유자가 공용부분을 배타적으로 점유·사용할 적법한 권원이 있다고 믿었다거나 그와 같이 오신할 만한 정당한 근거가 있었다고 보기 어려우므로 과실수취권에 대한 주장은 받아들이기 어렵고, 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물 반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것인데 오신점유자도 구분소유자로서 공용부분을 적법하게 점유할 권원이 있다는 점에 비추어 보면 유익비상환청구권에 대한 주장 역시 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
반대로 만일 오신점유자에 대한 유익비상환청구권이 인정된다면 그에 대한 유치권의 행사도 가능할 여지가 있겠지만, 공용부분을 배타적으로 점유·사용할 적법한 권원이 있다고 믿었다거나 그와 같이 오신할 만한 정당한 근거가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 오신점유에 대한 책임을 피하기 어렵다고 할 것이다.