우리나라의 주택시장은 매매시장과 임대시장으로 나누어 있고 그 중에서 매매시장에 관한 연구는 지금까지도 다각적으로 연구 되고 있다. 그러나 임대시장은 주택의 하위시장으로 인식되며 매매시장보다 연구가 많이 부족했다. 또한 우리나라 부동산시장은 주택의 공급과잉, 공급부족을 반복하며 성장해왔는데 임대시장중 하나인 전세시장에서 발생되는 전세난, 역전세 같은 현상이 경제와 사회 전반적인 부분에 큰 영향을 미치게 되면서 최근에는 임대시장의 전세가격에 대한 연구도 활발해졌다.
특히 2017년부터 2018년 상반기까지는 아파트매매가격이 급등 하면서 정부에서는 이를 위해 여러 가지 규제관련 대책을 내놓게 되었고 아파트 거래량이 줄어들면서 급등하던 매매가는 점차 하락세를 보이고 있다. 하지만 과거 사례를 봤을 때 규제 대책이후로 발생되는 침체 또는 하락세가 급등하던 매매가격 상승세를 완전하게 해결했다고는 볼 수 없다. 과거 규제 대책이후 일시적으로 거래가 줄어들다가 규제전보다도 더 폭등했던 사례가 있기 때문에 좀 더 지켜볼 필요성이 있다. 상대적으로 아파트 전세가격은 지역적으로 하락하여 언론에서는 깡통아파트, 하우스 푸어 등 역전세로 인한 문제점에 대한 뉴스를 지속적으로 내보내고 있어 서민의 주거 안정성에 심각한 불안요소로 작용하고 있다. 이렇게 서민의 주거에 직접적인 영향을 주는 전세제도, 전세가격 상승, 하락의 원인을 알아보고 재건축으로 대단지 아파트가 공급되었을 때 인근 아파트 전세가격에 거리별로 얼마만큼의 영향을 미치는지를 연구해보는 것은 여러 가지 방면에서 시사 하는바가 크다고 생각한다.
과거 선행연구에서는 아파트 가격하락의 원인을 거시적 경제변수와 아파트공급요인으로 보고 있는데 본 연구에서는 거시적 경제변수의 영향력을 선행논문을 통해 검토해보고 실증분석하여 2008년 3분기에 입주물량이 집중되어 재건축 대단지로 공급되었던 송파구 엘스, 리센츠 아파트를 중심으로 알아보았다.
분석결과 독립변수로 사용된 코스닥지수(KOSDAQ), 주택담보대출금리, 종합주가지수(KOSPI), 주택전세가지수(APT), 소비자물가지수(CPI), 주택공급량중에서 가장 영향을 미치는 것은 주택공급량이었으며 대단지 공급이 있는 단지로부터 2km미만의 지역에서는 6km미만 그룹의 지역보다 10%이상 더 영향을 받았으며 4km를 초과한 지역은 거리에 따라 영향력이 균일하게 감소하였으며 8km이후에는 영향력이 매우 감소하였다.
본 연구 결과는 부동산 시장에서 전세가격을 하락시키는 원인중의 하나인 재건축 대단지 아파트 공급이 인근 아파트전세가격에 얼마만큼의 영향을 미치는지 연구하여 첫째, 정책을 통한 공급물량과 시기를 조절하고 둘째, 투자자로 그 영향력을 미리 예측케 하여 투자시장의 과열을 줄이고 부동산 투자의 부작용을 방지 하는데 연구의의가 있다.