토지는 국가를 구성하는 요소이자 국민 개인의 재산권 측면에서 매우 중요한 의미를 갖는다. 우리나라 대부분의 토지는 표준지공시지가를 기준으로 평가된다. 특히 표준지공시지가는 개별공시지가 산정기준이 되어 과세목적에 직접적으로 활용되고, 토지 보상평가의 적용 기준이 되는 등 국민 재산권에 미치는 영향력이 크다는 점에서 그 중요성이 있다. 본 연구의 목적은 주거용 표준지공시지가의 가격형성요인을 헤도닉 가격 모형을 이용하여 분석하는 것이다. 구체적으로는 표준지공시지가를 평가함에 있어 관련 법규 및 규정, 문헌, 연구 등에서 고려해야 할 요인들에 대하여 제시되고 있는 가격형성요인을 검토하고, 표준지공시지가 가격 형성에 어떠한 요인이 영향을 미쳤으며, 그 정도는 어떠한 지를 살펴보고자 하는 것이다.
연구의 대상 지역은 일산동구 및 일산서구이며, 종속변수는 2018년 1월 1일을 공시기준일로 하는 주거용 표준지공시지가 가격을 기준으로 하였고, 관련규정 및 선행연구 등의 검토를 통하여 토지특성 변수, 접근요인 변수, 환경요인 변수, 공법요인 변수로 분류하여 독립변수를 도출하였다.
분석결과 유의한 변수는 '인근토지이용상황', '호수공원', '종합병원과의 거리', '소로더미', '중로더미', '용도지역', '버스정류장과의 거리', '지하철역과의 거리', '경의중앙선역과의 거리'로 나타났다.
토지특성 변수와 관련하여 도로 폭이 넓어질수록 표준지공시지가가 높게 형성되었으나, 도로 폭이 일정 너비 이상일 경우 폭에 비례하여 가격이 증가하지는 않았다. 접근요인 변수와 관련하여 표준지가 버스정류장, 지하철역 및 경의중앙선역과 가까울수록 가격이 높게 형성되었고, 환경요인 변수와 관련하여 표준지가 주택지대내에 소재할수록 가격이 높아졌고, 표준지가 호수공원, 종합병원과 가까울수록 가격이 높게 형성된 것으로 나타났다. 공법 요인 변수와 관련하여 표준지가 주거지역 및 상업지역에 소재할수록 가격이 높게 형성된 것으로 나타났다.
그러나 도로의 폭을 제외한 토지특성 변수는 유의한 변수로 채택되지 않았고, 접근요인 변수와 관련하여 광역IC와의 거리, 환경요인 변수와 관련하여 초등학교 및 중고등학교와의 거리, 중심상업시설과의 거리, 학원밀집지역과의 거리, 근린공원과의 거리, 주민센터와의 거리 등은 유의한 변수로 채택되지 않았다.
본 연구는 관련규정 및 선행연구 등을 통해 가격형성요인들을 제시하고, 이러한 요인들 중 표준지공시지가 가격에 미치는 유의미한 요인의 채택 및 영향을 크기를 검토하여 주거용 토지거래 지표, 감정평가 시 객관적 자료 제공, 주거용 토지 관련 정책 수립에 필요한 자료 제공 등을 목적으로 하였다. 그러나 자료 수집 및 정리의 한계로 인하여 일부 지역을 분석 대상으로 하였다는 점, 특정 시간을 기준으로 한 분석이 이루어진 점 등은 본 연구의 한계라고 할 수 있다. 추후 본 연구 결과를 토대로 시대흐름에 맞는 다양한 토지가격형성요인을 특성변수로 하여 전국단위를 대상으로 한 시계열적 연구를 도모할 수 있기를 바란다.