표제지
목차
국문초록 9
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
1. 연구의 배경 11
2. 연구의 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 12
1. 연구의 범위 12
2. 연구의 방법 12
제2장 이론 및 선행연구 고찰 14
제1절 지구단위계획의 이해 14
1. 지구단위계획의 개념 및 성격 14
2. 지구단위계획 구역 및 계획의 결정 15
3. 주민제안 15
4. 서울시 지구단위계획 수립절차 16
제2절 기부채납 및 용적률 인센티브의 이해 17
1. 기부채납 17
2. 서울시의 용도지역 변경 18
3. 용적률 인센티브 19
제3절 관련법규 및 지침 검토 20
1. 관련법규 및 지침 20
2. 지자체 관련조례 24
제4절 선행연구 검토 30
1. 선행연구의 주요내용 30
2. 선행연구 분석 33
3. 선행연구와의 차별성 34
제3장 기부채납 및 용적률 현황분석 35
제1절 서울시 기부채납 및 용적률 적용의 특성 35
1. 기반시설 부담과 연계한 용도지역 조정 35
2. 용적률 적용 36
제2절 검토대상지 개요 39
제3절 기부채납 현황분석 41
제4절 용적률 현황분석 43
제4장 부동산개발 사업성에 미치는 영향분석 46
제1절 분석의 틀 46
1. 분석의 전제 46
2. 분석모형 48
3. 분석방법 49
제2절 사업성 분석 52
1. 대상지 선정 52
2. 사업비 검토 57
3. 사업성 분석 59
4. 기부채납 전후의 사업성 비교분석 61
5. 소결 62
제3절 추가적 기부채납에 따른 민감도분석 63
제4절 실제 용적률 변화 및 사업성 영향 요소 64
1. 인센티브에 따른 실제 용적률의 변화 64
2. 사업성에 영향을 미치는 요소 65
제5장 결론 및 제언 66
제1절 연구의 요약 66
제2절 결론 및 제언 68
제3절 연구의 한계 69
참고문헌 70
ABSTRACT 73
〈표2-1〉 도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용 21
〈표2-2〉 계획에 포함하는 사항 22
〈표2-3〉 지자체별 기부채납 대상 시설의 종류 25
〈표2-4〉 지자체별 완화 규정의 적용 26
〈표2-5〉 부산시 사전협의형 지구단위계획의 용적률 적용기준 28
〈표2-6〉 지자체별 상업지역에서의 용적률 특례 29
〈표2-7〉 선행연구의 주요 연구내용 30
〈표3-1〉 서울시의 종 상향시 공공시설확보비율 35
〈표3-2〉 서울시의 용도지역별 용적률 적용기준 36
〈표3-3〉 구역별 지구단위계획 현황 39
〈표3-4〉 구역별 기부채납 면적 및 비율 41
〈표3-5〉 구역별 용적률 현황 43
〈표3-6〉 공적공간 확보 현황 45
〈표4-1〉 비용수지분석 항목 50
〈표4-2〉 수지분석항목의 매출비 51
〈표4-3〉 대상지의 개요 52
〈표4-4〉 구역별 기부채납 유형 및 비율 현황 52
〈표4-5〉 용적률 및 주용도 현황 53
〈표4-6〉 공적공간 확보 현황 53
〈표4-7〉 화양1지구 화양2 특별계획구역 세부내용 54
〈표4-8〉 수색지구 5구역 특별계획구역 세부내용 55
〈표4-9〉 용산지구 세계일보사부지 특별계획구역 세부내용 56
〈표4-10〉 기부채납 전 사업비분석 57
〈표4-11〉 기부채납 후 사업비분석 58
〈표4-12〉 기부채납 전 사업성분석 59
〈표4-13〉 기부채납 후 사업성분석 60
〈표4-14〉 기부채납 전후 개발수익 비교분석 61
〈표4-15〉 추가적인 기부채납에 따른 민감도 분석 63
〈표4-16〉 인센티브 적용 후 실제 용적률 64
〈그림1-1〉 연구의 흐름도 13
〈그림4-1〉 분석모형 48