지구단위계획 구역 내 토지는 일반적으로 계획기준 및 시행지침에 따라 토지이용 및 건축 규제를 받게 되는데 특히 용도지역 상향지역 등에 대하여는 해당지역 지자체의 조례 및 지구단위계획 수립지침 등에 의거하여 공공기여 방안으로 용도지역 상향단계에 따라 기부채납 비율이 주어지게 되며, 이에 따른 용적률 인센티브가 부여된다.
지금까지 공공기여 방안으로 개발이익의 환수차원에서 기부채납 비율의 적정성 및 실효성에 관한 연구가 다수 진행되었지만 기부채납으로 인한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 주는지에 대하여는 충분한 논의가 이루어지지 않았다.
본 연구에서는 2000년 이후 서울시 지구단위계획 특별계획구역의 세부개발계획이 수립되어 사업이 완료된 지역 가운데, 기부채납에 따른 용도 지역 상향, 용적률 인센티브가 주어진 지역을 대상으로 하여, 기부채납 전후의 부동산 개발 사업성을 비교하고 추가적 기부채납에 의한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 미치는지에 관하여 연구하고자 하였다.
기부채납 전과 후의 용적률 인센티브에 따른 부동산개발 사업성 비교평가를 위해 비용편익분석을 통한 사업성분석을 실시하였으며, 추가적 기부 채납에 의한 용적률 변화와 이에 따른 사업성 변화를 통한 민감도 분석을 실시하였다.
연구과정을 통해 다음과 같은 결론을 도출할 수 있었다.
첫째, 지구단위계획 특별계획구역 세부개발계획 수립 시 용도지역 변경, 기반시설의 종류·면적·비율 등이 결정되는데, 기부채납시 용적률 인센티브에 따른 용적률 상승으로 건축 연면적이 증가되고, 결과적으로 사업성에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다만, 기부채납 비율과 개발 수익이 비례하여 증가하지는 않았다.
둘째, 추가적 기부채납 시 이에 따른 용적률 인센티브 부여 시에도 건축 연면적이 증가되고, 사업성에 긍정적인 영향을 주었다.
셋째, 지구단위계획에 따른 기부채납 시 용적률은 상향 되지만, 기준이 되는 대지면적이 감소하게 되어, 당초 대지면적 기준으로 용적률을 환산하면 실제 건축 연면적 증가 폭은 미미한 것으로 분석되었다.