우리나라 주택시장은 국가경제에서 큰 비중을 차지할 뿐만 아니라 주택은 한 가구의 자산으로서도 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 이러한 사정으로 인해 정부에서도 주택정책은 주요 정책으로 추진하고 있으며, 주택시장의 안정화를 위하여 많은 노력을 하고 있는 것이 현실이다. 하지만 주택시장은 구조변화, 거시경제 변수, 정책 변수, 시장의 불완전성 등 여러 복합성을 지니고 있다. 정부의 정책 역시 이러한 문제를 해결하기 위하여 많은 정책들을 입안하고 시행하였지만 현재까지 그러한 정책이 성공하는 경우는 많지 않았다고 볼 수 있다. 즉 그동안 정부는 주택가격에 직·간접적으로 개입하여 왔다. 예를 들면 주택가격이 급등하거나 급락할 때마다 주택시장에 개입하여 왔다. 정부의 부동산시장 개입은 대부분 직·간접적인 수요와 공급의 조절을 통한 부동산 가격의 안정화 방안으로 이루어 졌다. 부동산 가격 상승 시기에는 거래허가제, 거래신고제, 택지소유상한제, 개발 부담금 등의 직접적인 수요억제 방식과 금리 인상, 대출 규제, LTV(Loan to value ratio : 담보 인정 비율), DTI (Debt to income ratio : 총 부채 상환비율) 등의 금융정책을 통한 간접적인 수요억제 방식을 시행하여 왔다.
주택가격은 기본적으로 주택수요와 공급에 의해서 결정되지만 주택의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인은 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인, 지역적 요인 등 여러 요인이 있다. 주택은 경제재이므로 경제활동의 대상이 되기 때문에 전반적으로 경제상황과 직접적인 관련을 가지고 있다. 경제정세의 변화는 주택 경기와 주택 가격에 영향을 미친다. 또한 경제적 요인으로는 GDP·저축·소비·투자 등의 수준 및 국제수지, 재정 및 금리·통화량·물가·환율·주가지수·임금·고용세부담·기술혁신 및 산업구조, 교통체계 상태 등의 요인들에 의하여 영향을 미치고 있다.
본 논문에서는 여러 가지 요인 중에서 물가, GDP, 금리, 통화량, 주가지수로 한정하고 부동산 정책변수로는 LTV·DTI 정책으로 한정하여 분석하였다. 또한 본 연구의 목적은 서술한 것처럼 주택가격과 주요 거시경제지표간의 관계를 실증분석을 하는데 있다. 즉 전국 및 광주 전남지역의 주택가격 이 거시경제지표의 변화에 따라 어떻게 변화하는지를 실증 분석하는 것이다. 이를 위하여 주택가격과 긴밀한 관계를 가질 것이라고 예상되는 거시경제지 표들과의 관계분석을 실시하였다.
본 연구의 분석자료는 한국은행경제시스템의 전국, 광주, 전남의 주택가격지수, CD-91 일물, 국민주택채권(5년), 종합주가지수, CPI, GDPS 2003년 11월부터 2017년 3월까지의 월별자료를 사용하였으며 지역별 주택매매가격의 변화를 살펴보기 위해 전국, 광주, 전남으로 나누어 분석하였다.
본 연구방법은 문헌연구와 실증분석을 병행하였으며, 먼저 각종 연구논문 및 보고서를 토대로 주택가격 및 주택정책에 대한 이론을 기술한 후 실증분석을 통하여 각 주요 경제변수가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석방법은 SPSS21 통계 프로그램에서 기초통계분석, 상관분석, 다중회귀분석 분석을 실시하여, 주요경제 변수가 주택가격에 얼마나 영향을 미치는지 또한 LTV·DTI를 통한 부동산정책이 주택가격에 영향을 미치고 있는지를 실증 분석하였다.
다중회귀분석 결과에서 전국 주택가격과 독립변수들은 모두 유의하다는 결과가 나왔지만 LTV·DTI 정책변수는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
광주주택가격과 독립변수들의 다중회귀분석에서는 KOSPI와 LTV·DTI 정책변수가 광주주택가격에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났으며, 전남주택가격과 독립변수들의 다중회귀분석에서는 KOSPI와 CD-91과, LTV·DTI 정책변수가 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
종합적으로 전국과 광주, 전남의 주택가격은 LTV·DTI 정책변수가 주택가격에 크게 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 오히려 경제변수인 금리와 코스피, 물가, 국내 및 지역내 총생산량이 부동산 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 정부가 부동산 정책을 행할 때에 단순 LTV·DTI의 규제·완화정책보다 금리 및 통화량 조절을 통한 경제정책을 병행을 하여야 할 것이다. 또한 현재 사용하고 있는 LTV·DTI 보다 더 현실적인 제도를 만들어 적용하여야 할 것으로 보인다.
본 연구의 한계 및 향후과제는 다음과 같다. 본 연구에서는 각 독립변수가 종속변수에 미치는 영향에 대해서 분석하였다. 향후 연구에서는 독립변수와 종속변수간의 인과관계분석과 충격반응 검증 등을 통한 좀 더 세밀한 분석이 필요할 것으로 보인다. 또한 본 연구에서는 전국과 광주, 전남 지역만을 비교 하였지만, 향후연구에서는 전국 및 각 광역시도별로 분석 비교하여 지역별로 부동산 정책 방안을 제시하는 것도 중요할 것으로 보인다.