주택의 공급은 수요로부터 시작하는데 인구 및 가구구조의 변화는 주택 수요에 가장 큰 영향을 주는 요소 중 하나이다. 인구 성장세는 둔화되고 있으나 인구증가는 2031년까지는 계속되고, 또한 1~2인 가구가 계속 늘어나 전체 가구수는 증가하는 것으로 예측된다. 주택은 가구단위로 소요되기 때문에 인구가 감소하더라도 주택 수요는 2042년까지 늘어날 것으로 전망된다.
저금리 추세가 장기간 지속됨에 따라 임대인들이 전세를 월세로 전환하여 전세공급은 감소되고 월세 공급이 증가하는 구조로 빠르게 임대시장의 전환이 이루어지고 있다. 또한, 주택 소비방식도 '소유'에서 '거주'로 전환되면서 임차 수요 계층이 저소득층에서 중산층까지 확대되고 있다. 하지만, 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택은 수요에 비하여 재고가 부족하여, 비제도권의 사적 임대시장에 많이 의존하고 있는 실정이다.
미등록 임대가구는 2014년 기준 612만 가구로 아직도 임대주택의 78.2%가 비제도권에 있다. 비제도권 임차가구의 세입자는 잦은 이사의 불편함과 단기 임차 및 보증금반환에 대한 불안이 지속되고 있고, 제도권에 있는 등록 임대주택도 주택건설 사업자를 제외한 31.2%는 영세 하여 양질의 주거 서비스를 제공하는 데에는 한계가 있다. 또한, 임차가구의 소득대비 임대료 부담비율 추이도 저소득층만 아니라, 중소득층까지 증가하고 있는 실정이다. 따라서, 임차가구의의 주거불안을 해소하기 위해서 장기간 거주, 안정적인 임대료 관리, 임차인의 주거만족 서비스 제공이 가능한 기업형 임대주택의 확충이 필요하다.
본 연구는 인천공항 종사자를 중심으로 기업형 임대주택에 대한 수요 특성을 설문을 통해 조사하였다. 향후 기업형 임대주택의 성공요인이 무엇인지를 파악하여 기업형 임대주택의 방향성과 시사점을 도출하고자 한다.
인천공항 종사자를 중심으로 기업형 임대주택 수요분석을 통한 활성화 방안을 연구한 결과 첫째, 인천공항 종사자의 기본정보 중 가구주 연령은 30~40대가 전체의 81.3%로 전국대비 33.4%나 높았고, 가족구성도 3~4인 가구가 58.7%로 전국의 1~2인 가구가 54.1% 것과 대조적인 차이를 나타냈다. 가구소득 수준도 중소득층(5분위 이상)이 전국 58.5%보다 26.2% 높은 84.7%로 매우 높은 비중을 차지한다. 이는 조사 대상자들이 인천공항 종사자로 근로 인구 비중이 높아 여러 부문에서 전국 평균값과 차이가 나는 것을 알 수 있다. 또한, 가구 소득 수준이 높은 중산층이 대부분으로 중산층 주거안정을 목적으로 한 기업형 임대주택의 주요 수요층이 될 수 있음을 알 수 있다.
둘째, 기존 주택의 수요특성과 차이점을 비교 분석한 결과, 현재 거주 주택의 형태는 아파트가 64.0%로 전국 평균 48.1%보다 높았고, 임대료는 1~2억 사이가 64%로 전국평균(1억미만 59.7%)에 비해 임대료 지급 능력이 큰 것으로 나타났다. 희망임대계약 기간은 8년 이상의 장기간 임차를 선호하였다. 주거지 편의시설 및 필요 서비스는 1순위로 교통시설, 2순위 어린이 돌봄 등 교육시설과 3순위 문화시설 순으로 조사되었다. 이는 직장에서 제공되는 편의시설 만족도 중 운동시설이 가장 높았기 때문에 아파트 내에서 제공되는 서비스에서 제외되었고, 영종도 지역 특수성을 반영한 열악한 교통상황을 고려하여 교통지원을 최우선으로 선택한 것으로 분석된다.
셋째, 인천공항 종사자들의 근무환경 및 영종도 지역적 특수성을 조사한 결과, 출퇴근 교통수단으로 버스, 지하철 이용(혼용 포함)등 대중교통을 주로 이용하였으며, 출퇴근 시간은 30분~1시간 소요, 교통비도 10만원을 초과하는 비율이 절반 이상으로, 교통불편과 비용에 대한 대책이 필요하였다. 스트레스 해소 방법 및 추가 희망 복지시설은 휴식과 문화시설, 운동시설을 선호하여 직장에서 제공받지 못한 다양한 프로그램이 주거 커뮤니티에서 제공되어야 할 것이다.
마지막으로 영종도 거주자의 주거 만족은 전국 평균 만족도보다 비교적 낮은 것으로 조사 되었다. 이는 외부지역 방문이 주 3~4회 이상 잦은 편으로 영종도 내부의 인프라가 아직 구축되지 않은 것에서 비롯된 것이라 판단되며, 수요자 Needs 분석에 따른 생활편의시설의 확보가 기업형 임대주택 공급의 성공 요인으로 분석된다.
현재 초기단계인 기업형 임대주택 정책이 성공하기 위해서는 시장원리에 따른 수요 공급을 정확히 예측하여야 한다. 또한, 지역 특수성을 반영한 소비자가 원하는 적정한 상품의 제공이 필요하다. 이 연구가 기업형 임대주택의 수요 특성이 특정 지역과 집단에 따라 다르다는 점을 인식하는 계기가 되어, 향후 공급되는 기업형 임대주택의 상품차별화를 통한 성공을 바라는 바이다.