건물 신축공사가 건축주의 자금사정 등으로 중단되고 그에 따라 건설업자가 공사대금을 지급받지 못하게 되는 경우, 건설업자는 공사대금을 변제받기 위하여 그 미완성건물에 대하여 여러 가지 법적 수단을 취할 수 있다. 유치권을 행사하여 인도를 거절함으로써 사실상의 최우선변제를 도모할 수 있고, 강제경매 또는 유치권에 의한 경매(이하 '강제경매'라고 함)를 신청함으로써 법률상의 평등변제를 도모할 수도 있다.
그런데 모든 미완성건물에 대하여 유치권을 행사하거나 강제경매를 신청할 수 있는 것은 아니므로 공사대금을 변제받으려는 건설업자는 미완성 건물에 대하여 유치권을 행사하거나 강제경매를 신청할 수 있는 구체적인 시점 내지 건축단계를 정확하게 알 필요가 있다.
첫째, 미완성건물(건축중인 건물)에 대하여 소유권이 성립하는 시점 내지 건축단계에 관한 통설과 판례이론은 이미 오래 전에 확립되었다. 이와 달리, 건축중인 건물이 유치권의 객체가 될 수 있는 시점 내지 건축단계에 관하여는 직접적·적극적으로 '일반적 기준'을 제시한 문헌이나 판례는 없고, 간접적·소극적으로 '일반적 기준'을 언급한 판례와 이를 단순하게 인용하는 문헌이 있을 뿐이다. 이 논문에서는 건축중인 건물이 「부동산으로서의 독립성(최소한의 기둥·지붕·주벽)」 을 갖추어 소유권의 객체가 된 시점·건축단계부터 유치권의 객체가 될 수 있다는 '일반적 기준'을 도출·정립한다. 이 기준은 여러 층으로 건축하던 중에 건축주가 변경된 미완성건물의 경우에도 그대로 적용된다.
둘째, 미완성건물(미등기건물)은 「강제경매의 대상적격」 뿐만 아니라 「등기능력」 도 아울러 갖추어야 강제경매를 신청할 수 있다. 양자는 요구하는 근거 법률, 구비 여부를 판단하는 주체와 기준 등이 서로 다름에도 불구하고 양자를 구별하지 않고 혼용 또는 오용하는 문헌이나 판례가 적지 않다. 이 논문에서는 「강제경매의 대상적격」 (협의의 강제경매 대상적격)과 「등기능력」 (광의의 강제경매 대상적격)을 명확하게 구별하고 그 내용을 분석한다.