우리나라 상가시장에서 권리금은 주로 역세권 지역에서 영업용 건물의 임대차계약, 전대차 계약 및 임차권의 양도계약에 있어 그 부동산이 갖는 특성, 주로 장소적 이익이나 권리이용의 대가에 따라 매겨지는 금전적 대가를 말한다. 이러한 권리금은 임대차 보증금액보다 높게 거래되는 사례가 많기 때문에 상가시장 임대차계약에 있어 중요한 부분을 차지하고 있다. 그 중요성은 용산 참사와 같은 사건으로 더욱 더 그 중요성이 대두되고 있으나 이에 상응하는 법 제도는 미비한 실정으로 그간 권리금은 관행에 의하거나 판례에 의해서만 규율되어 법의 테두리 밖에서의 많은 분쟁과 갈등의 요인을 유발함으로 큰 사회적 문제로 대두되고 있다. 우리나라 상가시장에 규모는 약 33조 수준이며 재개발·재건축, 각종 분쟁, 임대인의 회수 방해 등으로 회수할 수 없는 권리금 규모는 약 13조 원에 달하는 실정이다.(관계부처합동자료, 2014.9.24.) 이러한 사회적 갈등을 해결하기 위해 정부는 경제혁신 3개년을 발표하고 상가건물 임대차보호법 개정안을 마련한 바도 있다. 개정안을 살펴보면, 첫째, 권리금의 정의 규정의 신설. 둘째, 대항력을 갖춘 환산보증금 내의 임차인만 보호하던 것을 모든 임차인으로 확대. 셋째, 임대차 종료로 권리금회수와 상관없이 임차목적물을 반환하고 퇴거하여야만 했던 임차인에게 권리금 회수의 기회를 제공하도록 임대인에게 강제규정을 둔 것. 넷째, 표준계약서의 도입. 다섯째, 분쟁조정위원회 설치. 여섯째, 보험 상품의 개발 등이 있다. 이후에도 국회에서 상가권리금 보호와 관련하여 계속된 논의를 진행 중이다. 그러나 재개발·재건축의 권리금 보상 등에 있어 많은 견해 차이를 보이고 이견이 좁혀지지 않고 있다. 이에 권리금 분쟁조정 위원회 설치에 중점을 두고 특별법 등에서 권리금회수 기회를 보장하고 계약 갱신 기간을 5년에서 10년으로 늘이고 퇴거보상제도의 도입 등의 노력을 기울이고 있는 정도이다. 그러나 충분한 논의 없이 입법화가 이루어져 오히려 더 많은 분쟁의 소지를 불러오고 있다.(정주희, 상가권리금 법제화의 쟁점 및 정책 방향, 한국부동산 연구원, 2014)
이러한 현실에서 권리금시장의 안정화에 앞서 권리금의 여러 발생원인의 특성을 정확히 분석하여 그 속성을 자세히 분석할 필요성이 무엇보다 중요한 선행 과제라는 데에 중점을 두어 여러 선행연구에서 다루어온 권리금 발생 요인들을 좀 더 자세히 들여다보고 해결책을 모색해 보고자 한다.
선행연구들을 살펴보면 권리금을 크게 영업 권리금, 시설권리금, 지역(바닥)권리금 이렇게 세 가지 정도로 압축하여 분류하고 있다. 좀 더 세부적으로 허가권 권리금 등의 분류도 있지만 크게 위의 세 가지로의 분류가 통상적인 분류라 할 수 있겠다. 그러나 실제 권리금 시장에서는 위의 세 가지 외에 중개인의 전문성과 관련하거나 이 외의 복합적인 이유로 발생하는 권리금이 적지 않고 앞서 말한 분쟁과 갈등의 요소도 중개인과 임대인, 임차인의 이해관계에서 시작된다고 판단하고 이를 가정하여 중개 전문성으로의 중개특성이 권리금 산정에 어떠한 영향을 미치는지를 먼저 알아보고 각각의 요소들과 어떠한 연관성과 중요도를 가지는지 알아보고자 한다.
분석 방법은 AHP 분석을 통해 기존의 영업 권리금으로의 영업특성, 시설 권리금으로의 시설특성, 지역 권리금으로의 지역 특성의 산정에 영향을 미치는 특성들을 파악하고 여기에 중개 전문성으로의 중개특성의 권리금 요소들의 중요도를 도출하여 상가권리금 시장에서의 권리금산정에 영향을 미치는 요인들의 특성을 파악해 보았다. 결과는 기존의 선행연구에서 가장 중요한 수치를 보였던 영업특성요소들이 지역 특성과 중개특성보다 적게 나타남으로 중개 전문성으로의 중개특성이 권리금산정에 있어 중요한 요소임이 검증되었다 하겠다. 분석결과에서 응답자 모두가 중요한 요소로 뽑은 지역 특성은 급변하는 상가시장에서 예전과 같이 영업노하우로 소비자들의 욕구를 만족시키는 데에서 지리적 이점을 이용한 빠르고 다변화하는 소비자들의 요구를 한발 앞서 충족시키는 데에 따른 상가시장에서의 인식의 변화가 가져온 결과로 보인다.
본 연구에서 도출된 결과에서 보듯이 권리금산정에서의 요인들의 중요도는 경제 상황이나 사회변화에 따른 변화로 보이며 본 연구에서 그 중요도가 대두된 중개특성 또한 이러한 변화가 가져온 결과라 할 수 있겠다. 다만, 이번 연구에서 상가시장에서의 운영자들과 중개인들 수의 권리금산정에 있어서의 중개특성에 대한 인식 차이는 아직 권리금계약에 있어 중개인들보다 부족한 전문성으로 권리계약의 단면만을 보게 되는 임차인으로의 한계로 보이며 권리금계약에 있어 좀 더 투명함이 보장되어 임대인, 임차인, 중개인 모두가 충족할만한 권리금계약이 되도록 정부의 많은 논의와 공정한 법제화가 필요하다고 하겠다.