부동산 시장의 패러다임은 자본이득보다 임대수익을 중시하는 경향으로 변하고 있다. 임대료 감정평가도 수요가 늘어가고 있음에도 불구하고 임대료 감정평가시 적산법 적용을 할 경우 기대이율에 대한 체계적인 연구가 미흡하고, 그 적용과 관련하여 감정평가 실무상 객관적이고 신뢰성 있는 논리적 근거가 부족한 것이 현실이다.
본 연구는 상업용 부동산 기대이율에 대한 실증분석을 통해 기대이율이 어떠한 분포를 하고 있는지 검토했으며, 기대이율의 형성에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다.
첫째, 상업용 부동산 기대이율 실증분석을 통해 지역별, 유형별, 시계열적으로 기대이율이 달리 나타나고 있고 기대이율과 시중금리는 강한 상관관계가 있는 것을 확인하였다. 뿐만 아니라 기대이율과 CD금리와의 격차값을 10분위수로 분석한 결과 지역별, 유형별 부동산 및 시장의 특성에 따라 무위험수익률 이외에 추가로 요구하는 수익률 정도가 다름을 알 수 있었다.
둘째, 기대이율 형성에 영향을 미치는 요인에 대한 다중회귀분석 결과, 회귀모형의 적합성과 관련하여 유의확률 1%에서 유의하나, 기대이율 추정에 대한 설명력은 다소 떨어지는 것으로 나타났다. 또한 독립변수인 시점, 지역, 유형, 규모, 전용률, 연면적당 단가, 재조달원가, 보증금-월임대료 배수변수가 기대이율에 유의미한 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 추후 회귀 모형에 대한 분석의 적합도 및 설명력을 높이기 위해 부동산 가격변화요인, 임대료 변화요인, 시장 수급 및 금리 변화 요인 등에 대한 추가적인 자료수집를 통한 연구가 필요하다.