임대인의 재산권 행사를 침해하지 않는 범위 내에서 상가임차인들의 영업 안정성을 보장하고자 상가건물임대차보호법은 임대인과 임차인 모두에게 경제사정의 변동 등 사정변경이 있는 경우 상대방에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있는 권리를 인정하고 있다.
상가건물임대차보호법은 차임증감청구권의 구체적인 규율을 위하여 차임을 보증금으로, 또는 그 역으로 환산하는 기준도 제시하고 있다. 다만, 사회적 민주주의의 이념을 반영하여 임차인의 영업 안정성을 임대인의 재산권보다 두텁게 보호하고자 임대인의 차임증액청구에 대해서는 대통령령에 입법을 위임하여 현재 연 9%의 차임증액제한제도를 시행하고 있다.
한편 상가건물임대차보호법은 차임증액청구제한이 임대인의 재산권 행사를 침해하지 않도록 하기 위하여 명문으로 최초 임대차계약 후 5년 동안 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고, 이러한 존속이 보장되는 기간 동안만 차임증액제한 제도가 적용되는 것으로 절충 입법을 하였다.
계약갱신요구권의 행사와 차임증액청구제한 규정의 관계가 본격적으로 다뤄진 대법원 판례가 2014년에 등장하였다. 위 대법원 판례는 임대인의 계약갱신거절권과 임차인의 갱신요구권이 차임증액제한 규정을 사이에 두고 충돌한 사안이었는데 대법원은 이에 대하여, 임차인의 계약갱신거절권 행사가 상가건물임대차보호법이 정한 갱신거절 사유에 해당하지 않으므로 효력이 없고 따라서 임차인의 갱신요구권 행사와 그에 따른 차임증액제한이 적용되므로 결국 임대인과 임차인이 임대차 재계약의 형식을 빌어 고율로 인상된 차임을 약정하였더라도 그러한 약정은 상가건물임대차보호법 제15조에 의거하여 무효이며, 임차인은 임대인을 상대로 초과 지급된 차임을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다고 판시하였다. 위 대법원 판례는 임대인이 재계약이라는 형식으로 상가건물임대차보호법상 차임증액제한제도를 부당하게 잠탈하려는 시도에 약하게나마 경종을 울리는 의미 있는 판례이다.
상가건물임대차보호법상 임차인의 영업 안정성 보장 측면에서 계약갱신제도와 유사한 취지인 묵시적 갱신의 경우에는 법에 명문으로 임대인의 차임 증액을 제한하는 규정이 없으며, 아직까지 이에 대한 대법원 판례도 없는 상황이다. 그런데 최근 이와 관련한 하급심(1심) 판례가 나왔다. 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 전까지 사이에 갱신거절의 통지를 하지 아니하여 상가건물임대차보호법의 법정 효력에 따라 묵시적으로 (자동)갱신되어 종전 임대차와 같은 차임 수준으로 1년의 기간 동안 자동 연장되는 효력이 발생하였음도, 임대인이 1년 재계약이라는 형식을 빌려 임차인으로부터 초고율로 인상된 차임을 받아온 사안이다. 위 하급심은 임차인의 부당이득반환청구를 기각하였다. 그러나 위 하급심 판결은 임대인이 부동산관리업자들과 결탁하여 매1년 단위로 임대차기간 만료 시점에 초고율로 인상된 차임을 임차인들에게 사실상 강요하는 잘못된 관행, 그로 인해 소상공인 전체 시장의 상가 임대료가 동반 상승되는 현실의 악순환을 외면한 판결이다.
상가건물임대차보호법상 묵시적 갱신의 경우에도 차임증액제한 규정이 적용되어야 한다. 임대인이 차임증액제한을 면하려면 갱신거절기간(임대차기간 만료 6월부터 1월 전)에 임차인에게 갱신거절을 하여 묵시적 갱신을 막으면 될 일이다. 임대차기간 만료시에 명시적인 재계약을 하였다고 하여 차임증액제한 규정이 적용되지 않는다는 해석은 법리적으로도 맞지 않는 해석이며 법정책적으로도 정당한 해석이 아니다.
입법론으로, 묵시적 갱신의 경우에도 차임증액제한 규정이 적용된다는 규정을 명문으로 입법할 필요가 있다.