가계부채가 지속적으로 증가하는 주원인으로 주택담보대출이 지적되고 있다. 이에 은행들은 정부 및 금융감독당국의 가계부채 억제정책에 대응하여 단순히 가산금리를 올려 당장의 주택담보대출 규모를 조정하는 행태를 보이고 있다. 본 논문에서는 은행들이 자체적으로 주택담보대출 규모를 줄일수 있는 상황인지에 대하여 분석해보았다. 그 결과 Basel III 및 금융감독원 경영실태평가상 자본규제를 준수하는 조건하에서 주택담보대출이 기업대출보다 Leverage측면에서 12.4배 ROE측면에서 16.9%포인트 높은 것으로 분석됐다. 즉, 자본효율성을 극대화하기 위해서 은행들이 주택담보대출 위주의 여신을 운용할 수 밖에 없다는 결론에 도달하게 된다. 하지만 규제로 주택담보대출을 조정해야 된다면 일관된 방식이 아닌 지역별 특성에 따른 차별화 운용으로 그 효율성을 높일 수 있을 것이다. 본 논문은 지역별 차별성 존재여부를 두가지 방법으로 검증해 보았다. 첫째, 지역별 주택가격지수를 세분화하여 순환변동, 계절변동, 증가율을 분석했다. 둘째, 지역별 주택가격지수를 종속변수로 하고 은행채(AAA) 1년/3년/5년 및 인구순유출입을 독립변수로 한 회귀모형으로 지역별로 유의한 독립변수를 비교하였다. 분석결과 지역별 주택가격지수의 특성 및 각 지역에 영향을 미치는 유의한 독립변수가 상이한 것으로 나타났다. 연구결과를 근거로 해석하면 은행들이 지역별 특성을 감안하여 주택담보대출을 운용한다면 규제준수하에서 자본효율성을 극대화 할 수 있을 것이다.