표제지
목차
국문초록 10
제1장 서론 11
제1절 연구 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 12
제3절 선행연구 검토 14
제2장 부동산 개발금융 및 도관체 16
제1절 부동산 개발금융 및 도관체의 활용 16
1. 부동산 개발사업의 구조 및 특징 16
2. 부동산 개발금융 및 프로젝트파이낸싱 18
3. 부동산 개발금융의 도관체 22
4. 토지신탁의 활용 현황 26
제2절 토지신탁의 이론적 고찰 28
1. 부동산신탁제도의 도입 및 개념 28
2. 부동산신탁의 종류 30
3. 토지신탁의 개념 및 구조 32
4. 토지신탁의 유형 33
5. 부동산신탁에서 토지신탁이 차지하는 비중 35
제3절 토지신탁을 활용한 부동산 개발금융 36
1. 토지신탁사업의 업무 프로세스 36
2. 토지신탁사업의 자금조달 방식 38
제3장 토지신탁의 토지비 관련 규제 40
제1절 토지비 관련 규제의 배경 및 연혁 40
1. 토지비 관련 규제의 배경 40
2. 토지비 관련 규제 등의 연혁 41
제2절 토지비 관련 규제의 법적 근거 42
1. 자본시장법 제108조 불건전 영업행위의 금지 42
2. 자본시장법 제55조 손실보전 등의 금지행위 43
3. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 44
제3절 토지비 관련 규제의 이론적 체계 47
1. 개괄 47
2. 신탁원본 및 사업비의 의의 47
제4장 토지비 관련 규제 체계의 개선 필요성 50
제1절 부동산시장의 변화와 새로운 사업 유형의 등장 50
1. 개괄 50
2. 도시정비사업 50
3. 부실 PF 정상화 사업 53
4. 장기 임대형 개발사업 56
제2절 신탁제도의 변화와 새로운 유형의 신탁상품 등장 61
1. 소극재산신탁 61
2. 소유권이전등기청구권 신탁 66
제5장 토지비 관련 규제의 개선 방안 69
제1절 토지비 관련 규제의 타당성 검토 69
1. 개괄 69
2. 자본시장법 제108조 불건전 영업행위의 금지 69
3. 자본시장법 제55조 손실보전 등의 금지행위 70
4. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 규정 71
5. 소결 73
제2절 신탁원본 및 사업비에 대한 개념 재정립 73
1. 신탁원본에 대한 개념 재정립 73
2. 사업비에 대한 개념 재정립 75
제3절 토지신탁의 재무건전성 규제 개선 방안 77
1. 개괄 77
2. 토지비 관련 행위 규제를 통한 재무건전성 확보 77
3. 영업용순자본비율 규제를 통한 재무건전성 확보 80
제6장 결론 83
참고문헌 85
ABSTRACT 86
〈표 2-1〉 부동산 개발금융 도관체의 비교 23
〈표 2-2〉 신탁재산의 독립성 관련 규정 24
〈표 2-3〉 수탁자의 권한남용 방지 및 수익자 보호 규정 25
〈표 2-4〉 연도별 주택분양보증 잔액 현황 27
〈표 2-5〉 전체 주택분양보증 중 토지신탁이 차지하는 비중 27
〈표 2-6〉 자본시장법 제103조의 수탁재산 종류에 따른 신탁의 분류 29
〈표 2-7〉 2015년말 부동산신탁회사의 신탁상품 별 수탁고 30
〈표 2-8〉 부동산신탁회사의 신탁상품 별 수주실적 35
〈표 3-1〉 신탁회사의 불건전영업행위의 금지에 관한 규정 42
〈표 3-2〉 신탁회사의 손실보전 등의 금지에 관한 규정 43
〈표 3-3〉 관리형 토지신탁의 신탁수익의 신탁종료 전 지급기준 45
〈표 3-4〉 차입형 토지신탁의 신탁수익의 신탁종료 전 지급기준 46
〈표 3-5〉 토지신탁에서 통용되는 신탁원본 개념 48
〈표 3-6〉 토지신탁에서 통용되는 사업비등 개념 49
〈표 4-1〉 인천 도화 임대주택 자금조달구성 58
〈표 4-2〉 신탁법상 신탁의 정의 61
〈표 4-3〉 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 일부개정법률안 63
〈표 4-4〉 일본의 소극재산신탁 제도 65
〈표 4-5〉 자본시장법상 소유권이전등기청구권 신탁의 근거규정 66
〈표 5-1〉 금융투자업규정상 신탁업자의 이익제공·수령 기준 72
〈표 5-2〉 기업회계기준상 신탁원본 개념 74
〈표 5-3〉 신탁원본 및 사업비에 대한 개념 재정립 75
〈표 5-4〉 자본시장법 일부개정법률안 제103조 제3항, 제4항 78
〈표 5-5〉 자본시장법 일부개정법률안 제105조 79
〈표 5-6〉 NCR 제도의 기본 구조 80
〈표 5-7〉 영업용순자본 및 총위험액 산식 81
〈표 5-8〉 신탁회사의 영업용순자본비율(NCR) 현황 81
〈그림 2-1〉 부동산 개발사업의 핵심 기능과 구조 16
〈그림 2-2〉 연도별 주택분양보증 잔액 현황 28
〈그림 2-3〉 부동산토지신탁의 구조 32
〈그림 2-4〉 토지신탁사업의 업무절차 36
〈그림 2-5〉 토지신탁사업의 자금회수 구조 38
〈그림 4-1〉 임대주택 리츠 사업의 구조 59