표제지
목차
국문초록 9
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위와 방법 13
제2장 이론적 고찰 14
제1절 서울시 오피스시장의 현황 14
제2절 서울시 오피스시장의 분류 17
1. 지역별 구분 17
2. 등급별 구분 18
3. 규모별 구분 19
제3절 실질임대료에 대한 고찰 21
1. 임대료의 정의 22
2. 관리비의 정의 24
3. 관리비 초과수익에 대한 이해 24
4. 렌트프리(월임대료면제기간) 임대방식에 대한 이해 29
제4절 선행연구의 분석 34
제3장 분석모형 39
제1절 변수설정 39
1. 종속변수 39
2. 독립변수 40
제2절 분석방법 47
제4장 실증분석 48
제1절 표본의 특성 48
제2절 기초통계량 분석결과 51
제3절 실증분석결과 57
1. 명목임대료의 결정요인분석 57
2. 실질임대료A의 결정요인분석 63
3. 실질임대료B의 결정요인분석 65
4. 실질임대료C의 결정요인분석 66
제5장 결론 70
제1절 연구의 요약 및 시사점 70
제2절 연구의 한계 및 후속연구 75
참고문헌 76
부록 79
ABSTRACT 82
〈표 1〉 2016년 2분기 서울 등급별 오피스 공실률 및 임대료 현황 15
〈표 2〉 서울시 오피스시장의 권역별 분류기준 17
〈표 3〉 서울시 오피스빌딩의 등급별 분류기준 19
〈표 4〉 서울시 오피스빌딩의 규모별 분류기준 20
〈표 5〉 월임대료대비 보증금 분포현황 21
〈표 6〉 G사의 서울시내 권역별, 규모별 오피스 빌딩... 25
〈표 7〉 전국 오피스빌딩 관리비 징수 방식별 빌딩 현황 26
〈표 8〉 오피스빌딩 관리비 초과수익에 대한 선행연구 정리 28
〈표 9〉 렌트프리 결정요인에 대한 선행연구 31
〈표 10〉 연간 렌트프리 개월수 추정모형 32
〈표 11〉 분석표본의 추정 연간 렌트프리 개월수 33
〈표 12〉 4가지 종속변수의 정의 39
〈표 13〉 오피스권역 분류기준 및 통계량 40
〈표 14〉 빌딩등급 분류기준 및 통계량 41
〈표 15〉 권역별 빌딩의 경과연수 통계량 42
〈표 16〉 빌딩등급별 경과연수 통계량 42
〈표 17〉 공실률 분포현황 43
〈표 18〉 공실률 분포별 오피스빌딩 현황 44
〈표 19〉 소유자유형별 점유비율 44
〈표 20〉 전문관리 현황 45
〈표 21〉 변수의 조작적 정의 46
〈표 22〉 서울 오피스빌딩 조사자료 분포현황 48
〈표 23〉 등급별 소유자현황 49
〈표 24〉 권역별 소유자현황 49
〈표 25〉 등급별 전문관리 현황 50
〈표 26〉 권역별 전문관리 현황 50
〈표 27〉 변수의 기초통계량 분석 52
〈표 28〉 더미변수의 분포 53
〈표 29〉 렌트프리로 인한 할인효과 비교(요약) 54
〈표 30〉 더미변수별 렌트프리로 인한 할인효과 비교 54
〈표 31〉 오피스빌딩의 권역별 실질임대료 분산분석 55
〈표 32〉 오피스빌딩의 등급별 실질임대료 분산분석 56
〈표 33〉 명목임대료의 결정 모형 요약 58
〈표 34〉 명목임대료 결정요인 분석결과 58
〈표 35〉 실질임대료A의 결정 모형 요약 64
〈표 36〉 실질임대료A 결정요인 분석결과 64
〈표 37〉 실질임대료B의 결정 모형 요약 65
〈표 38〉 실질임대료B의 결정요인 분석결과 66
〈표 39〉 실질임대료C의 결정 모형 요약 67
〈표 40〉 실질임대료C 결정요인 분석결과 68
〈표 41〉 종속변수의 정의 및 렌트프리로 인한 할인효과 비교(요약) 70
〈표 42〉 명목임대료와 실질임대료의 결정 모형 요약(비교) 72
〈표 43〉 실질임대료A 결정요인 분석결과(독립변수에서 연면적 제외) 79
〈표 44〉 실질임대료B 결정요인 분석결과(독립변수에서 연면적 제외) 80
〈표 45〉 실질임대료C 결정요인 분석결과(독립변수에서 연면적 제외) 81
〈그림 1〉 서울 환산전세가 및 공실률 추이 15
〈그림 2〉 권역별 임관리비 및 공실률 16
〈그림 3〉 실질임대료와 지불임대료의 정의 23
〈그림 4〉 임대료의 종류 30
〈그림 5〉 분기별 매도자와 매수자 구성 비중 추이 63