서울시에 소재하는 연면적 9,900㎡(3,000평)이상 오피스빌딩의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소의 하나가 임대료이다. 임대료 결정요인에 있어서는 다수의 선행연구가 이뤄진 바 있으나 2009년 이후 본격적으로 등장하여 2016년 2분기 현재 서울 오피스시장에서 일반화되어있는 렌트프리를 고려한 임대료 결정요인에 대한 연구는 부족한 실정이다.
본 연구의 목적은 2009년 이후 서울 오피스시장의 가장 큰 변화인 렌트프리 임대방식을 고려한 실질임대료를 종속변수로 하고, 독립변수에는 입지적 변수, 물리적 변수외에도 공실률, 소유자유형, 전문관리여부 등 가변적 변수를 추가하여 변화한 서울 오피스시장을 담아내는 실질임대료의 결정요인을 도출하는데 있다.
또한, 선행연구를 통해 임대료에 대한 정의를 살펴보고, 종속변수를 '명목임대료', 명목임대료에 렌트프리를 고려한 '실질임대료A', 명목임대료에 관리비 초과수익만을 고려한 '실질임대료B', 관리비 초과수익과 렌트프리를 함께 고려한 '실질임대료C' 등 4가지로 세분화하여 분석함으로써 명목임대료 책정기준 수립, 렌트프리 제공기준 수립, 건물의 가치평가기준 수립 등 목적에 따라 오피스시장의 참여자(임대인, 임차인, 투자자, 관리자)가 본 연구를 활용할 수 있도록 하였다.
본 연구의 분석표본은 자료의 신뢰성을 위해 임대가격, 공실률 등이 외부로 공개된 9,900㎡ 이상의 오피스빌딩을 대상으로 하였다. 2016년 6월을 기준으로 조사한 자료의 오피스빌딩 총 716동을 모두 사용하여 기초통계량 분석을 실시하였고, 이중에서 내용이 불충분하여 분석이 불가능한 자료를 제외한 최종 562동을 표본으로 선정하였다. 종속변수(실질임대료)의 도출을 위해 사용된 관리비 초과수익과 렌트프리 제공횟수는 선행연구와 렌트프리에 대한 최근의 선행연구 중 횡단면 분석에 적합한 렌트프리 통계추정모형을 기준으로 빌딩별로 추정한 수치를 사용하였다.
분석 결과, 렌트프리를 고려하지 않은 '명목임대료'와 '실질임대료B'를 종속변수로 하는 '모형1'과 '모형3'에서 공실률은 양의 방향으로 유의하게 나타난 반면, 렌트프리를 고려한 '실질임대료A'와 '실질임대료C'를 종속변수로 하는 '모형2'와 '모형4'에서는 공실률은 음의 방향으로 유의하게 나타났다. 이는 종속변수인 실질임대료에 렌트프리 효과를 반영한 결과에 따른 차이이며 렌트프리를 지급하는 기준이 일반적인 경제논리에 근거하여 임대료를 인하하는 방식으로 공고하게 활용되고 있음을 보여준다.
렌트프리를 반영한 분석표본의 평균 '실질임대료A'는 '명목임대료' 대비 88.1%수준으로 명목임대료보다 11.9% 낮은 현금흐름을 보이고 있는데, 이는 분석표본의 추정 렌트프리 개월수가 평균 1.34개월에 따른 차이로 해석할 수 있다.
관리비 초과수익과 렌트프리를 함께 고려한 '실질임대료C'의 평균치는 '명목임대료'의 97.5% 수준으로 비슷한 수치를 나타냈다. 실질임대료에 있어 렌트프리는 마이너스요인이고 관리비 초과수익은 플러스요인이다. 그런데 명목임대료와 실질임대료C의 평균치가 유사하게 나타났다는 것은 렌트프리로 인한 임대료 인하분이 임대료 성격의 관리비 초과수익으로 보전되고 있음을 추론해볼 수 있다. 다만, 관리비 초과수익은 선행연구를 통해 평균치를 반영한 것으로 본 연구에서 이러한 추론을 실증하는 것은 한계가 있다. 빌딩별 보다 세밀한 자료구축이 이뤄진다면 이러한 추론에 대해서도 실증해볼 수 있을 것으로 기대한다.